The Investor (投資家)

2020年には空室率0％台に至った首都圏の物流不動産市場。しかし、新規大量供給と既存物件の空室枯渇が相まって8％弱まで上昇。長期空室を抱える一部の新規物件も現れる等、取捨選択が鮮明になる“二極化”の兆しが見え隠れする。そうした中、空室解消のためにJLLのリーシングマネジメントに注目するオーナー・投資家が増えている。

堅調に積みあがってきたドライパウダーが2023年に入って減少に転じた。金利上昇により国債などへ転じる投資家が増え、ファンドレイジングが低調だったためだ。世界的に不動産市場が冷え込む中、低金利政策を継続する日本は国内外の投資家を惹きつけてやまない。しかし、投資機会のミスマッチという課題も浮上してきた。

コロナ禍から回復しつつある大阪マーケットは、万博やIRが追い風となって今後さらに活性化するものと期待される。

2023年4月のコラム「復活の号砲が鳴った”ミナミ“」で旅行者の回復スピードは現地にいなければ体感できないことを強調したが、数字にも顕著に表れている。半年が経過しようとするなか、足もとでは投資家が大阪での投資機会をうかがう動きは日に日に増しているが、回復スピードについてこられていない印象は拭えない。

コロナ禍の反動によって消費活動は勢いづき、アフターコロナを迎える現在、東京プライムリテール市場は賃料上昇フェーズに突入。銀座の路面店賃料はコロナ禍以前に迫り、表参道では過去最高を記録している。富裕層の参入がキャップレートに影響を与える可能性も予想されるが、投資活動の更なる活発化が期待される。

オーナーとテナントが協働し、省エネ施策等に取り組む「グリーンリース」が注目を集めている。日本でもJ-REIT等、グリーンリース契約を採用するオーナーが増えているが、グローバルでは省エネ施策だけでなく、包括的な環境改善を目指す「グリーンリース2.0」への進化が求められている。

「アジアへのゲートウェイ都市」として国内外からも注目が集まる福岡。天神ビッグバンなどの大規模再開発、外国人観光客の回復などを背景に、オフィス・ホテルといった不動産市場の活性化も期待される。JLL日本が2023年5月31日に開催したオンラインセミナーから、福岡の不動産市場の将来を占う3つの論点を取りあげた。

JLL日本が5月に開催したオンラインセミナーの参加者の6割が大阪への投資姿勢を「積極的」と回答。一方、2022-2027年のオフィス大量供給期が不動産投資市場にどのような影響を及ぼすのか、多くの市場関係者が固唾を飲んで見守っているようだ。大量供給期を迎えた大阪オフィス市場の現状と今後はどうなるのか？