事業法人の企業戦略としてのセールアンドリースバックとは？【第1回】 自社使用不動産の問題点分析

目次

• Introduction:地価の将来を考える
  
  
• 不動産の評価は価格から利用価値へ
  
  
• 不動産の今後を検討できる最後のタイミング
  
  
• SLBのメリット/デメリット

Introduction:地価の将来を考える

皆様の会社は、所有不動産の将来についてどのように考えているでしょうか？

国土交通省が発表している下の図をご覧ください。

^{出所:国土交通省「地価公示」をもとにJLL作成}

商業地の公示価格の長期推移（過去50年）を振り返ると、バブル期に急上昇した地価が1991年をピークに降下し、2013年に底打つものの、2024年時点において1974年の水準を下回っています。

国土交通省に確認したところ「過去の調査地点数と現在の地点数に大きな差がある他、毎年調査地点が変化するため、単純に平均価格で比較はできない」とのことですが、商業地の公示地価が50年前とほぼ同水準であることには驚かされます。

一方、CPI（消費者物価指数）は1986年当時と比較して、2023-2024年の物価急上昇前の段階（2021年）にもかかわらず20％程度上昇しています。

^{日本の消費者物価指数（CPI）の推移　出所:国際通貨基金のデータをもとにJLL作成（2010年を基準年とする）}

将来にわたりこの傾向が続くかどうかはわかりませんが、人口減少が加速することが予想されていることを考慮すると、地価上昇はそれほど大きくないとみておく方がよいかもしれません。
 

不動産の評価は価格から利用価値へ

不動産が適切に活用されている場合には、所有者が評価をする際に注目すべきことは価格ではなく、利用価値であると考えられます。なぜかというと、純金など利息や配当を生まない資産と違って、自社使用している場合は「利用価値」、賃貸している場合は「賃貸収益」が享受できるからです。

では、どのように考えるべきなのでしょうか？

下の図で示したように、バブル期には非常に多くのオフィスビルが建築されました。その後、適切な維持修繕がなされている建物が多いと考えられますが、約30年を経て所有者にとって維持管理費の増大や今後の大規模改修の費用などが心配の種になっています。

^{法人等の非住宅建築物（事務所・店舗）のストック（延床面積）　出所:国土交通省「建築物ストック統計」をもとにJLL作成　※バブル崩壊後は着工数が激減したため、1991-2000年の数値は1995年頃までに大半が竣工したと考えられます}

日本国内では中心市街地などで、税法の耐用年数を大きく超えて使用継続されている建物もありますが、設備の陳腐化や再開発への参画、エリアに対する建物利用需要の変化などを理由に、経済的耐用年数に達する前に解体、再建築される建物の方が多いように見受けられます。

こういった状況を背景に、本稿では、自社で使用している不動産の活用方法を再検証したうえで、SLBの戦略性について考えていきます。

不動産の今後を検討できる最後のタイミング？

自社使用しているバブル期竣工のオフィスビルにおいては「あと何年間使い続けるのか？」、「その後はどうするのか？」について、立ち止まって検討するタイミングになっているといえます。

選択肢は二つ。このまま所有を継続するか、売却するかです。

比較のための主な論点は、以下の通りです。

シリーズ第1回目となる本稿では不動産を保有する際の下記7つの論点を整理することに主眼を置き、実際の数値を用いた財務検証は第2回、第3回で説明します。
 

1. 毎年度のキャッシュアウト
   
   
2. 毎年度の資本的支出
   
   
3. 経済的耐用年数経過時の残存簿価
   
   
4. 経済的耐用年数経過時の対応方法
   
   
5. 売却の場合の想定価格
   
   
6. SLBの検討
   
   
7. SPLB(Sale and Partial Lease Back/部分的なリースバック) 

^{画像提供:PIXTA}

1. 毎年度のキャッシュアウト 

築年の経過とともに、通常修繕の他に大規模改修工事が必要になってきます。今後必要になる工事項目やその費用については、建物の状態によっては予想を超える金額になることもあります。まずは、エンジニアリングレポートを取得して建物の現状と今後の出費予測を把握することが重要です。

2. 毎年度の資本的支出 

築年がある程度経過している建物であっても、その間の資本的支出額が大きい場合は、減価償却費が多額になることがあります。また、将来の減価償却費の額は、今後の資本的支出額により変動します。

3. 経済的耐用年数経過時の残存簿価

経済的耐用年数経過時の残存簿価のうち建物については、「2. 毎年度の資本的支出」により計算されるため、ある程度の範囲で予想ができます。その時点で解体するとなれば、解体工事費とともに除却額が特別損失として計上され、場合によってはかなりの金額が想定されます。また、土地の簿価は不変なので、将来の地価動向により、含み益または含み損が生じます。

経済的耐用年数については、税法の耐用年数とは違って年数が規定されていないため、不合理でない限り税法の耐用年数を準用することが認められています（公認会計士協会）。

4. 経済的耐用年数経過時の対応方法

経済的耐用年数経過時の対応については、まず、建替えが考えられます。建替え時の費用としては「3. 経済的耐用年数経過時の残存簿価」の解体工事費（損益的には除却損）と新築工事費、さらに工事期間中の仮移転費用が発生します。キャッシュアウトが相当な額になり、年度損益上も建物残存簿価の除去を含む特別損失の計上が発生します。また、完成後には相当な金額の建物が簿価計上され、その減価償却費も新たに損益に影響を与えます。

このように、建替えをするにはマイナス要素もあるため、その代案として売却が考えられます。売却するためには建物を解体し更地にする費用がかかりますが、除却する建物の残存簿価は解体費用とともに原価に含まれるため、土地に十分な含み益があれば特別損失が表面化することはありません。ただし、売却価格が簿価を下回り、全体として特別損失が生じることもあるでしょう。また、自社オフィスの移転先の手当ても必要になります。

5. 売却の場合の想定価格

所有継続のメリットもいろいろあると想定されますが、一方でいろいろな厄介ごとがあることをご理解いただけたと思います。「4. 経済的耐用年数経過時の対応方法」では（遠い）将来での売却につき説明しましたが、近々売却したらどういうことになるかを考えてみましょう。

このケースでは上記4と違い、建物の使用価値を評価することができます。購入者側から見ると、幾分古いとはいうものの改修して賃貸用にすることが可能だからです。売買価格は購入者の期待利回りからの逆算を主として決定されますが、この際、現状本社として一体利用している場合は本社仕様からマルチテナント向け仕様にする費用が差し引かれます。また、一定の稼働率に達するまで時間を要するので、その点も減額要素になります。一方、現所有者は移転先を確保し売却とともに退去することとなります。移転先の床の確保は条件によっては難しく、また、内装工事費、引越費用、オフィス移転に関する諸手続きなど費用や手間が大変になります。

6. SLBの検討

このような検討を進めていくと、一つの選択肢としてSLBの検討が浮上してきます。