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グリーンビルディングが変える不動産の価値とは?

不動産が担う役目がここ数年で大きくアップデートされている。利益重視よりも環境に配慮したオフィスビルや建築物が優良とされる時代へと移り変わっているからだ。その移り変わりの中心で存在感の強いグリーンビルディングによって不動産の価値基準が変化しようとしている。

2021年 06月 09日
未来の鍵を握るグリーンビルディングとは?

グリーンビルディングは、省エネや脱炭素化、ビル利用者の健康促進、建物の緑化等、運営において環境性能を高め、持続可能な取り組みや設計を施した不動産を指す。グリーンビルディング化は、従来からの課題でありながらも省エネ対応へのコスト懸念等により進んでいなかったが、世界的な取り組みへの機運の高まりと政府からの後押しにより、最優先事項として考えられ始めている。昨今、オフィスビルの脱炭素化の動きが強まっているが、これは地球温暖化の要因の1つとなる二酸化炭素の排出削減が目的であり、具体策としてテクノロジーの活用等を迅速に進めている。環境問題を解決するために重要視されているグリーンビルディングは、不動産業界だけではなく広範囲にわたる環境政策の1つとして捉えられており、対応次第では不動産の資産価値にも大きく影響してくるだろう。

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高まるオフィスビルのサステナブル化

不動産業界は、地球温暖化対策において重要な役割を担っていることや気候変動の脅威への高まりにより、環境、社会、ガバナンス(ESG)への配慮、グリーンビルディング化が主流となっていく

グリーンビルディングへの取り組みを図る上でサステナビリティの概念は欠かせない。JLLとラサール インベストメントマネージメントが共同で制作した「2020年版グローバル不動産透明度インデックス」では、サステナビリティが新しい項目として追加されており、フランスとオーストラリアがグリーンリース条項の義務づけや建築物のレジリエンスの枠組み等により高く評価されている。サステナビリティ透明度には「エネルギー効率基準(新築建築物)」、「不動産の環境性能評価」、「エネルギー消費量ベンチマーク」、「二酸化炭素排出量の報告」等、12の評価指標が存在する。世界の二酸化炭素排出量の約40%を構成している不動産業界は、地球温暖化対策において重要な役割を担っていることや気候変動の脅威への高まりにより「環境、社会、ガバナンス(ESG)」への配慮、グリーンビルディング化が主流となっていくと考えられる。また、企業活動に必要なエネルギーを100%再生可能エネルギーで賄うことを目標とする国際的な環境イニシアチブRE100へ日本の不動産会社も続々と参画していることから、世界のみならず日本でもサステナブル化はさらに加速するであろう。近い未来の不動産の価値を考える上で、この新しい潮流に対応した取り組みを図ることは肝心である。

2020年トピック別サステナビリティ透明度

グリーンビルディングの評価基準

国際基準であるGRESBからの評価を得ることによるシナジー効果は大きく、参加数は年々増加している

環境に配慮した建物であるかを定める米国発のLEED認証

環境政策、そしてビジネスの観点からも重要な役割を担うグリーンビルディングには、様々な評価基準が定められている。米国発のLEED(Leadership in Energy and Environmental Design)認証は、ビルのエネルギー効率や環境の質、立地状況、水・資源保護、設計等による環境性能を総体的に評価し指標化した環境認証制度である。世界的に認知度の高いLEED認証を取得した物件は、稼働率や賃料が高くなるとの調査結果があり、不動産の環境対策として対外的にアピールできるため、投資対象として注目度を急激に高めている。

環境品質や環境効率の観点で評価する日本発のCASBEE認証

2001年に国土交通省のもと、環境配慮の要素を持つ建物の普及を目的として開発されたCASBEE認証(建築物総合環境性能評価)。建物のライフサイクルを通じた評価ができること、建物の環境品質と環境負荷の両観点から評価されていること、環境効率の考え方を土台とする評価指標「BEE(Building Environment Efficiency)」で評価されていることの3つの理念を軸に成り立っている。

投資判断として活用されるGRESB

GRESB(Global Real Estate Sustainability Benchmark、グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク)は不動産分野での「環境・社会・ガバナンス(ESG)」への配慮を測り、投資家との選定プロセス時に使われる評価ツールとして世界的に活用されている。GRESBの評価項目は多岐にわたり、LEED認証等のグリーンビルディング認証取得の実績や保有不動産の環境配慮の取り組み、ESG情報開示、テナントや従業員のウェルネス等、包括的な環境対応を求められる。国際基準であるGRESBからの評価を得ることによるシナジー効果は大きく、参加数は年々増加しているという。

CRE戦略とグリーンビルディングの今後の関係性

グリーンビルディングはこれからのCRE戦略を考える上で欠かせない。保有不動産を最適化し、将来を見据えた価値向上が必要不可欠な時代が訪れている。利益至上主義の企業戦略が評価されていた時代は過ぎ去り、環境配慮を根底に社会的利益を重視するビジネス戦略にこそ経済的利益がついてくる時代となった。国内大手企業も次々に環境対応を取り入れた戦略へとシフトしている中、柔軟に適応することが求められている。

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