不動産テックで進化するCREマネジメント

CRE戦略で日本企業を直面する４つの壁

コスト、BCP、ガバナンス、コンプライアンスに課題

ビジネスインフラとして不動産を管理することは一般事業会社にとってCRE（企業不動産）戦略の根幹となる。JLLでは「ポートフォリオマネジメント」と呼んでいるが、海外では「グローバルCREマネジメント」と呼ばれることが一般的だ。

グローバルCREマネジメントの要点は２つあり、１つは世界中の事業拠点を対象にしていること。もう１つは、世界中に存在するグループ会社のオフィスといった不動産データを本社で一括管理することだ。欧米企業は20年以上前から取り組んでおり、CRE戦略においては日本企業よりも数歩先を進んでいる。

一方、日本企業が実践するCRE戦略の多くは現地の事業拠点で不動産管理を完結している。事業部単位で海外へ進出するケースもあれば、海外企業を買収して現地法人化するケースもあるが、不動産管理の慣習としてオフィスや工場等の不動産管理は現地法人に一任していることが非常に多い。

しかし、こうした流れは着実に変わろうとしている。コスト、ビジネスの継続性（BCP）、ガバナンス、コンプライアンスについて問題意識が高まっているためだ。

4つの課題

1.　コスト
JLLがグローバルCREマネジメントの体制構築の支援を開始した2010年－2011年から現在まで「コスト」がクローズアップされている。昨今、世界的に不動産関連（賃料）コストは上昇傾向にある。オフィス賃料はほとんどの主要都市で上昇傾向にあり、アジアでは高騰状態の都市も散見される。賃貸借契約の更新により１－２割のコストアップにつながるため、グループ全体でコスト管理に注力しなくてはならないと考えるのは自然の流れだ。

2.　BCP
日本では東日本大震災以降、国内にある各拠点の契約状況を本社が一元管理していく機運が高まったことは記憶に新しい。この考え方が世界的に拡大しつつある。世界各地で頻発する大規模災害やテロ。仮に国外の都市でこうしたリスクが高まった際、本社が不動産の契約等をしっかりと把握し、管理できているかどうかは、危機管理の面から重要性が高まっている。

3.　ガバナンス
現在、海外市場の開拓に注力する日本企業は少なくない。その一環で海外企業を買収することで、海外拠点が一気に増えることになる。日本企業は買収した海外企業の経営は現地に一任することが多く、現地法人のオフィス賃貸契約等が適切かどうか精査できていない。ゆくゆくは現地法人の独断を許し、企業全体の経営を揺るがせる可能性がある。

4.　コンプライアンス
企業活動がグローバル化するほど国際的なルール変更に対応しなくてはならない。直近では国際会計基準（IFRS第16号）の変更によってCREマネジメントの重要性がクローズアップされた。これらを放置しておくことは最終的には株価を含めて企業価値を損ねることになる。

働き方改革への対応

一方「働き方改革」という社会的なテーマにも対応しなくてはならない。リスク管理と同時にコストの効率化、執務環境の改善、オフィスの生産性向上等、働き方のオペレーションを支えるインフラとしての不動産管理を強化する必要にも迫られている。

CREマネジメントと働き方改革、この２つの大きな課題は総務部や管理部門が企業価値の向上に大きく貢献できるチャンスでもある。実際に企業価値向上を意識して対応に臨む日本企業も増えている。

CREマネジメントの本流は「最適管理」

「個別管理」の無駄は不動産テックで特定

1.　新規オフィスを設立するための戦略立案フェーズ
2.　オフィスを確保するための不動産取引フェーズ
3.　賃貸借契約締結後に執務空間を構築する内装工事フェーズ
4.　オフィス完成後の不動産管理フェーズ

上記①②③の過程を経てオフィスが完成し、実際にビジネスが始まる。その後の④不動産管理フェーズにおいてファシリティマネジメント（FM）が中長期的に重要な役割を担う。そして賃貸借契約の満了日を迎えるタイミングが唯一契約内容を改定できるチャンスとなり、再び戦略・立案フェーズに立ち返る。このサイクルがしっかり回っていることが、個別に事業拠点を見た場合に不動産管理が行き届いているということになる。

しかし、本社が目指すCREマネジメントの本流は不動産ポートフォリオ全体の最適管理だ。すべての拠点が最適に管理されていれば問題ないが、中には改善の余地が窺えるケースも少なくない。例えば取引のやり方、内装工事の発注のやり方、FMのオペレーションのやり方などが想定される。それらを可視化して「無駄」を特定する手法の１つとして不動産テックの活用が効果的だと考えている。

「データの見える化」でCREマネジメントを強化

JLLは不動テックを活用した管理システムを提供

最初のポイントとなるのが「CREの現状把握＝不動産データベースの構築」だ。契約言語は各拠点でバラバラ、商習慣にも大きな違いがある。データベースにまとめるだけでも高い専門性が必要だ。

JLLでは不動産テックを活用した不動産ポートフォリオ管理システムを提供している。クライアントの不動産拠点の状況をマクロ的視点で「見える化」することができる。地域別の拠点数、現地スタッフの数、賃借している床面積の合計数、そして年間コスト等が一目でわかる。契約書の言語が異なっても英語で統一された状態でいつでも閲覧できる。

また、クライアントが各国に存在する不動産の契約期間と契約更新日等が表示されたデータベースに、JLLリサーチ事業部の市況データを組み合わせることで詳細な分析が可能になる。

例えば2018年－2022年までの５年先まで各国の不動産市況を予測し、各不動産の契約更新日がテナント優位なのか、オーナー優位のタイミングなのかイメージが容易に掴める。テナント優位の状況は「青」で表示されている。現地の空室率が高く、オーナーと交渉しやすい環境だ。

反対に「赤」の表示は現地不動産の需給がタイトな状況を表し、オーナーが強気であることを示している。ともすれば、次回の契約更新のタイミングで市況に見合った賃料増額が予想できるわけだ。

インドネシアのジャカルタを例にすると、現在は「青」で表示されているが、2021年、2022年頃になると「黄」へ移行。テナント優位のタイミングである「青」の段階で契約交渉を行うべきことを事前に知らせてくれる。事業年度ごとに契約満了を迎える拠点が地図上で目視し、そして各拠点の契約満了に向けたアクションをプロジェクト化するツールも用意した。

膨大な数の不動産データを一元管理することが求められるCREマネジメントを推進する上でビジュアル化は重要な鍵を握る。不動産テックによって情報の可視化にリアリティが感じられるようになった今、CREマネジメントの進化は不動産テックと共に進んでいきそうだ。