オフィス市場で顕著になった「質への逃避」とは？

エリア間で二極化が進む東京オフィス市場

JLL日本 リサーチ事業部の調査によると、2022年第4四半期末時点の東京Aグレードオフィス市場の賃料水準は月額坪単価34,660円となり、前年比4.5％下落、実に11四半期連続での下落となった。一方、空室率は3.7％。前年比では0.2ポイント上昇したが、前期比0.4ポイント低下するなど、2四半期ぶりの回復を示す。不透明感漂うオフィス市況にあって一筋の光明が見え隠れしている状況だ。

オフィス市場を専門とするJLL日本 リサーチ事業部 シニアディレクター 大東 雄人は「空室率が上昇することで賃料水準がこなれ、優良オフィスビルに割安な賃料で入居できることからテナントが空室を埋め戻す現象が見られる」と指摘する。

2022年第4四半期の東京オフィス市場に関するレポートはこちら

とはいえ、都心5区全体でみると空室率は上昇傾向にあるのは事実。回復しているのはあくまでも都心の一部エリアに限定される。例えば、東京屈指のオフィス街と目される丸の内・大手町エリアの2022年第4四半期末時点の空室率は2.2％、前年比0.8％改善している。また、新宿・渋谷エリアは前年比0.2％改善して空室率3.3％に留まっている。その半面、都心部から離れた比較的競争力が弱いとされる郊外エリアなどでは空室率の上昇がみられる。つまり、エリアによってテナント需要に大きな差がある「二極化」が起こっている状況だ。

大東は「世界的にオフィスの需要が、より高品質・好立地なものに集中していく傾向が強まっている」と説明。JLLではこうした現象を「質への逃避（Flight to quality）」と呼んでいる。
 

オフィスの「質」を決める2つの要件