アフターコロナに向けた商業施設の回復度

コロナ禍で商業施設の取引額が減少した理由

不動産投資市場が総体的に評価されているといえども、投資セクター別でみると明暗が分かれる。取引額が激減したのが商業施設だ。2020年の投資額は前年比で50％以下に落ち込んだ。

訪日外国人観光客の急増などの外部要因を受けて堅調に推移していた商業施設だが、コロナ禍によって外国からの渡航が制限され、なおかつ感染防止を目的とした外出自粛が推奨されたことで、都心商業施設を中心に売上が激減したのは記憶に新しいところだ。

一見すると、これらの事象がリスク要因となり、商業施設への投資が停滞しているように考えられるのだが、内藤によると「多くの投資家は商業施設の可能性を確信しているため、コロナ禍でも売り急いでいない」ことが、その理由であるという。

商業施設へのコロナの影響は都心・郊外で異なる

1度目の緊急事態宣言下では不要不急の外出が憚れ、商業施設の多くは時短営業する等、その影響は多大だったが、緊急事態宣言解除後には急速に利用客・売上が回復したのは記憶に新しいところ。そこで、アフターコロナに向けて商業施設の回復度について調査した。

物件タイプ、立地によってコロナ以前と遜色のない売上を出す商業施設が存在する。日本百貨店協会、日本ショッピングセンター協会、全国スーパーマーケット協会が開示している売上推移データを見ると、都心商業型の施設は軒並み売上が低迷しているが、郊外立地が多いスーパーマーケットはコロナ以前の売上を超えていることがわかる。

一方、経済産業省が毎月発行している「商業動態統計」から東京23区、千葉、埼玉、横浜、川崎、相模原のエリアごとに大規模小売店の売上推移を昨年比で比較したところ、都心商業が中心の東京23区、千葉、埼玉、横浜は昨年比を下回ったが、川崎と相模原は緊急事態宣言下も昨年同期を上回る売上で推移している。

この傾向は関西圏でも同様で、大阪、京都、神戸、堺市で調査したところ、都心型商業施設の売上が大きい大阪、京都、神戸の売上の落ち込みが大きかったが、居住エリアを抱える堺市のみいち早く回復している。

また、ある商業施設特化型REITの資料によると、コロナ禍の影響について都心型商業施設やターミナル駅前商業施設の売上は大打撃を受けたが、住宅地の駅前商業施設は前年並みの売上を確保していた。緊急事態宣言下で営業時間の短縮や営業を休止した都心型商業施設が多かったが、日常生活を支える居住地近くのスーパーマーケット等に対するコロナの影響は軽微だったことがわかる。

コロナ感染を避けるべく、都心から郊外へ居を移す動きが活発になる中、郊外型商業施設がコロナ下では感染リスクへの耐性が強いことが浮き彫りになった。

コロナ禍の郊外型商業施設はレジャー目的で活況

次に、2020年9月時点の主要市街地の歩行者数とカーナビの目的地検索数に着目してみた。その結果、自由が丘や吉祥寺といった住宅地を背後に持つエリアでは前年同期比で歩行者数が増加したが、銀座や表参道、心斎橋、天神等の都心商業地では前年同期比で歩行者数が減少した。

また、2020年シルバーウィーク時点でカーナビ目的地検索を調査したところ、郊外のアウトレットモールが軒並み上位を占めた。内藤は「公共交通機関に比べて感染リスクが少ないと思われる移動手段として自動車を選択し、換気が十分になされている印象があるアウトレットモールはレジャー代わりとして楽しめることから人気が高まった」と推測する。