コロナ禍でも存在感を示す大阪ミナミの投資市場
公示地価に続いて路線価の下落率でも全国最大となった大阪ミナミ。しかし、コロナ禍でもビッグディールが成立する等、国内外の投資家はアフターコロナを見据えて引き続き投資機会をうかがっている。
公示地価に続き路線価の下落率も全国最大
2021年7月1日、国税庁による路線価が公表された。2021年3月に国土交通省より公表された公示地価に続いて、大阪ミナミの下落率が全国最大となった。コロナ禍以前のインバウンド需要の恩恵を強く受けたがゆえにその反動が大きく表れたといえる。しかしながら、投資市場においてはコロナ禍にあってもミナミで複数のビッグディールが成立している。売買価格はコロナ禍以前と遜色ない水準と推定され、地価と実勢価格では大きな乖離が生じている模様だ。
ミナミの賃貸市場の現状
2021年4月に緊急事態宣言が発出され、その後もまん延防止等重点措置の延長が依然として続いている。コロナ禍以前の賑わいにはほど遠い状況である。物販や飲食業の厳しさは目に見えて感じられる。こうした中、ミナミの賃貸市場に目を向けるとミナミを代表する商業集積地である御堂筋沿いと心斎橋筋商店街で変化が生じてきている。
御堂筋沿いは国内外の有力リテーラーが旗艦店を置いている。各店舗、コロナ禍の影響は当然受けているが、主要ブランドが撤退する動きはほとんどみられない。新規出店の検討や立地改善を狙うリテーラーも存在している。一方、心斎橋筋商店街では撤退が散見しており、空室が目立つようになってきた。コロナ禍以前では想像できないほど人の往来が減り、コロナ禍の深刻な影響を目の当たりにするような様相となっている。この違いはドラッグストアの存在感の大きさによって生じたと考えられる。ドラッグストアはインバウンド需要の拡大を象徴するような業態であり、インバウンド需要が枯渇すれば、その影響が甚大におよぶ。それゆえに心斎橋筋商店街ではその影響を色濃く受けている。
画像提供:PIXTA
ミナミへの投資家意欲は衰えない
足もとでは明らかにコロナの影響を受けてミナミの不動産の収益の源泉となる賃料、稼働率いずれも低下しており、収益力は悪化している。しかしながら、投資家の動きをみると、ネガティブな見方は少なく、長期的にはコロナが一過性の事象としてポジティブな見方をするケースが多い。足もとの影響は大きいがコロナによって大阪ミナミの商業地としてのポテンシャルが低下したわけではなく、また、ミナミが国内外の旅行者の誰もが立ち寄る魅力的なエリアであることは変わりないと多くの投資家は考えている。
実際にコロナ禍の最中、さらにコロナの影響の大きい戎橋（グリコの看板に象徴されるエリア）周辺で、コロナ禍に複数のビッグディールが成立している。1つ目は「道頓堀ゼロゲート」（取引日2020年12月、大阪市中央区道頓堀1-8-22）の底地、2つ目は「Deka戎橋ビル（旧住友商事心斎橋ビル）」（取引日2021年4月、大阪市中央区宗右衛門町7-2）である。いずれも投資家が取得している。価格は不明であるものの、コロナ以前と遜色ない水準である可能性が高いと推察される。
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コロナ禍の影響を受けた大阪ミナミの中心地で2つの大型取引が成立
地価という物差しにおいてミナミは全国最大の下落率となったが、現実として起きている事象は、他のエリアでは代替の効かないような希少な好立地物件については、コロナ禍に一喜一憂せず、エリア特性を踏まえた長期的な視点に基づいた価格で積極的に取得を進めることの表れといえよう。
多くの投資家はアフターコロナを見据えている
新型コロナウイルス感染拡大が始まって1年以上の時間が経過した。その間も多くの投資家は大阪で投資機会をうかがっている。振り返れば、2020年4月に1回目の緊急事態宣言が発出された直後こそ、その影響が甚大であるリテール・ホテルセクターへの慎重な見方が広がったが、その後は、次第にアフターコロナを見据えた投資機会をうかがう投資家が増えてきている。足もとではコロナの影響を色濃く受けているからこそ、その回復も大きなものになる期待を抱く投資家も多くなっている。多くの投資家との間で繰り広げられる取得競争を勝ち得るためには、アフターコロナを見据えた長期的視点を持つことが肝要だ。
連絡先 山口 武
JLL日本 関西支社 リサーチディレクター
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