長期金利が日本の不動産市場にどのような影響を与えるか？
長期金利の変動幅の上限が引き上げられ、今後さらなる金利引き上げが予想される日本。金利の急上昇によって景気の冷え込みが一足早く顕在化してきた欧米の二の舞を危惧する声も聞こえ始めたが、日本は相対的に魅力的な不動産投資市場であり続けるだろう。
2022年12月19-20日の金融政策決定会合で、日銀は長期金利の変動幅の上限を0.25%から0.5%へと引き上げ、今後さらなる引き上げが予想されている。しかし、金利が急上昇した欧米に比べると、日本の長期金利は依然として低水準にある。長期金利が日本の不動産市場にどのような影響を与えるのだろうか？
長期金利の期待値は1％
日本では10年物国債の利回りが長期金利の指標となる。日銀が国債を購入することで利回りの上昇を抑制しているため、適切な利回り水準を導き出すことは困難だが、イールドカーブの歪みが大きい8年物国債と15年物国債に単純平均値を引くと10年国債の利回りは約1%を示す(図1)。
図1:国債の利回り曲線 出所:財務省のデータをもとにJLL作成
画像提供:PIXTA
さらにインサイトをお探しですか？アップデートを見逃さない
グローバルな事業用不動産市場から最新のニュース、インサイト、投資機会を受け取る。
金融政策決定会合が開催される直前の2023年1月17日時点の OIS金利の期待値が1%前後であったことから、長期金利に対する市場の期待値が1%程度であると「仮定」できる
さらに、金融機関等が活用するその他の指標としてOIS（Overnight Index Swap：翌日物金利スワップ）に着目できる。OISは日銀の金融政策に対する市場の見方を観察するための指標として注目されており、金融政策決定会合が開催される直前の2023年1月17日時点の OIS金利の期待値が1%前後であったことから、長期金利に対する市場の期待値が1%程度であると「仮定」できる。
マイナス金利でキャップレートが縮小
次に、10年物国債の利回りと東京Aグレードオフィスの利回りの推移（図2）をみていきたい。長期金利は、2016 年にマイナス金利が導入されてからほぼ０％で推移してきており、資金調達がしやすい環境が継続した。不動産投資家はこれまで以上にリスクを取ることで、その結果、リスクプレミアムが低下し、キャップレートも縮小した。
図2:東京Aグレードオフィスと10年物国債の利回り推移 出所:JLLリサーチ、オックスフォード・エコノミクス
日本市場は引き続き魅力的な不動産投資市場であり続ける
日本の長期金利が市場の期待値である1％まで緩やかに上昇したとしても、不動産のリスクプレミアムや利回り各差は十分に担保される。現時点では不動産市場に大きな影響を与えるとは考えにくい
日銀が発表した先行きの見通しは、現在の物価上昇を一時的とみており、海外の景気減速が顕在化するにつれて物価上昇は落ち着いてくると予想している。そのため、長期金利の調整は進むものの、今後も金融緩和の継続が予想される。
仮に、日本の長期金利が市場の期待値である1％まで緩やかに上昇したとしても、不動産のリスクプレミアムや利回り各差は十分に担保される。そのため、現時点では不動産市場に大きな影響を与えるとは考えにくい。急速な利上げが進む海外の市場ではこれらの利回りが逆転したり、金利上昇に伴って不動産リスクプレミアムも上昇しているため、海外との比較においても日本は魅力的な不動産投資市場を維持できるだろう。
連絡先 大東 雄人
JLL日本 リサーチ事業部 シニアディレクター
お問い合わせ
何かお探しものやご興味のあるものがありましたら、お知らせ下さい。担当者より折り返しご連絡いたします。
あなたの投資の目標は何ですか？
世界中にある投資機会と資本源をご覧下さい。そして、JLLがどのようにお客様の投資目標の達成を支援できるかお尋ねください。
この記事をみた人はこれらの記事もみています
【欧米】投資家が注目する女子スポーツ市場
欧米では女子スポーツの人気が急上昇し、専用スタジアムに対する需要がにわかに高まっているという。投資家はこうしたトレンドを機敏に察知、女性スポーツ市場が新たな投資対象として注目されるようになっているようだ。
「不動産投資の花形」への返り咲きも近い昨今のオフィス投資市場
2023年通年における日本のオフィス投資額は停滞したものの、2024年にはその状況が一変。2024年第1四半期の国内不動産投資額においてオフィスが51％を占めるなど、大躍進を遂げている。オフィス賃貸市場の回復を背景に、2024年後半にかけてオフィスが“不動産投資の花形”へと返り咲くだろう。
活況が続く日本の不動産投資市場
JLLは、金利上昇による日本の不動産市場への影響や投資需要を分析したレポート「活況が続く日本の不動産投資市場」を発表しました。日本では、物価、賃金、消費動向を注視した慎重な金利の引き上げにより、引き続き良好な資金調達環境が続くと予測されることから、東京都心のオフィスビルや物流施設の投資機会、また年金基金やインフラ企業などによる不動産投資需要が拡大し、今後も活発な不動産投資が継続する見通しです。