日本のデータセンター不動産投資市場を紐解く3つのトレンド：アルゴリズム、レジリエンス、脱炭素

現在、データセンターの立地は東京圏と大阪圏が大半を占めている⼀⽅で、脱炭素電源の供給は地⽅の⽐率が⾼いという状況が存在している。このような状況を踏まえて、今後のデータセンター整備にかかる方向性には、東京圏と⼤阪圏を補完・代替する中核拠点の整備によるレジリエンスの強化、地域における分散型データセンタセンターの整備、脱炭素電源の活用が挙げられている。

補助金の交付も決定済みであり、総務省の「データセンター地方拠点整備事業」の採択事例には、ソフトバンクとIDCフロンティアによる北海道苫小牧市における開発が挙げられる。将来的に、受電容量は300MW超まで拡大する見込みであり、北海道内の再生可能エネルギーを100％利用する地産地消型のグリーンデータセンターである。

データセンター不動産投資に脚光、利回り低下

図表1：東京圏のデータセンター取引利回りの下限（取引には用途の一部がデータセンターである事例も含む）
出所:JLL日本 リサーチ事業部

図表2：データセンターの計算力の試算
出所:経済産業省、Preferred Networks、JLL日本 リサーチ事業部　※FLOPS（Floating-point Operations Per Second）は、コンピューターの処理速度を表す単位の一つで、1秒間に実行できる演算回数。生成AI利用時の計算では、最大8.5EFLOPSの計算性能が発揮される。

データセンター不動産投資市場では、国内外の投資家の関心の高まりにより、投資利回りが低下している。

また、現在の市場は草創期にあり、投資適格案件の稀少性が高いために直接投資は抑制される傾向にあるものの、直近の事例は1物件あたりの投資規模が大きいことを示しつつある。

今後は、全ての産業におけるAIの利活用の増大を含むDXや技術革新により、データセンターに求められる計算能力が飛躍的に増大することが予想され、2040年までにその単位はエクサ（10¹⁸）からゼタ（10²¹）に進むと試算されている。

こうした状況のもと、データセンター需要は急速に拡大するとみられ、国内のみならず、概して投資意欲が減退している海外の不動産投資家もこの成長分野に注目しているため、直接投資は増加することが予測される。

データセンター開発における2つのトピックス

一方、データセンターにとって避けては通れないトピックスが「エネルギー効率の改善」と「コスト上昇」であろう。