東京のオフィス市場、波が引いた後には？

東京Aグレードオフィス空室率の現状と見通し

東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）のAグレードオフィス空室率の上昇は、市場全体に及んでいるわけではない。JLLの調査によれば、2021年6月末時点で、Aグレードオフィスビル203件のうち、99件が空室率0％、つまり満室であることが判明した。一方、空室率の需給均衡点とされる4-5％を上回るビルは37件、そのうち空室率が20％以上を超えるビルが5件あり、空室の分布に偏りがあることがわかる。

目下の需要低迷に加え、2023年から2025年にかけて、前例のない大規模供給を控えていることから、空室率が大幅に上昇し、特に2025年に顕著となる見通しだ。この空室率の上昇は、2008年の金融危機の際に見られたような需要低下が原因ではなく、供給過剰によるものである。オフィスビルを新築するだけでテナントが埋まると見込めたような市況とは異なるため、今後、デベロッパー各社は、これからの供給過剰を踏まえて、テナントリーシングに知恵を絞る必要がある。オフィスビルにテクノロジーやソフトウェアを導入するのも、そうした誘致策の1つである。

デベロッパー各社に求められるテナント誘致策とは

例えば、デベロッパーの間では、建物エントランスやエレベーターに、顔認識技術やセキュリティソフトウェアなどのテクノロジーを導入し、非接触・密回避というポストコロナ時代の理想像に対応する動きが見られる。しかし、長期的には、もっと大局的な見地からは、地球温暖化や気候変動にも着目しなければならない。そのため、オーナーもテナントも、オフィスビルで働く人々や訪問者のウェルネス（心身の健康）に配慮することが求められる。グローバルに目を転じると、一部のテナントはすでにCO2排出量削減の取り組みを求めており、そのような対応をしていない建物は、テナント側の入居先候補にも入っていない状況だ。

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