テナントサーベイ：オーナーに求められるコロナ後のオフィスビルに必要不可欠な「安心への投資」

アンケートから見えてきた「オフィスビル に求める要素」

レーダーチャート分析

今回のアンケート調査は、緊急事態によって働き方やオフィスの在り方を見つめなおす企業が増えていることを示唆している。リモートワークに関する調査結果はその一端といえるが、次にオフィスを利用する、もしくは入居する際の選定基準として、テナントが「オフィスに求める要素」について新型コロナウイルスがどのような影響を及ぼしているのか見ていきたい。

「オフィスに求める要素」について、新型コロナ感染前・感染後それぞれの段階で、重要視する要素を１位―5位で順位付けを行った。回答項目は「共用施設」や「ビルのランドマーク性」、「セキュリティ」、「BCP設備」など、17項目を用意し、それぞれをソフト（3要素）・ハード（3要素）の２つのサービス区分に分類（図2）。回答1位－5位にそれぞれ5点―1点を加点し、６要素の合計点をレーダーチャートで分析した（図3）。

ウイルス対策は90％が重視

コロナ拡大後に点数が伸びたのはハード面における「利用者環境」である。項目別にみると「セキュリティ」と「衛生環境」を含み、消毒液の有無や、日常清掃、抗菌シートによる内装等を含んでいることから、回答者は新型コロナ感染防止を念頭に置いているものと考えられる。コロナ前・後を項目別順位で比較すると「衛生環境」はコロナ前5位からコロナ後は1位に躍進した。また、点数で比較しても、コロナ前とコロナ後では点数が約2倍と突出した伸びを見せている。

今回のアンケート調査では「今後ウイルス対策を重視するか」を質問したところ、約90％弱が「重視する」と回答したことからも「利用者環境」、特に「衛生環境」に対する意識の高まりが窺える。今後のオフィスビル運営においては、これまで以上にウイルス対策が求められ、より具体的な対策を講じられないオフィスは入居選定時に「選ばれない物件」となる可能性すら考えられるだろう。

ビル管理者の存在感が高まる

一方、「PM/BM対応」では、特に「管理者対応」に関心が集まった。コロナ下という緊急事態に際し、「ビル内におけるソーシャルディスタンスの考え方」や「感染者が表れた場合、ビル閉鎖の有無」など、テナント側はビル管理者に対してビル管理に関して様々な情報交換がなされた。ある種のテナントリレーションが強化され、ビル管理者の存在感が高まったと考えられる。

半面、点数が下がったのはソフト面の「ビルブランド」とハード面の「区画・専有部」だ。前者の項目は「ランドマーク性」「ビル内観・外観」「環境性能」「先進設備の有無」で構成される、いわばビルの見栄えを前提として人材採用や企業のブランド価値向上に資する項目といえるだろう。点数が下がった理由として考えられるのは、例えば人材採用面における「ビルブランド」の訴求力が低下するなど、新型コロナによって対面コミュニケーションの機会が減少している中で、ビルブランドに対する重要性が相対的に低下したという実利志向の表れと推測できる。

「区画・専有部」は「フロア内テナント数」「区画条件」「眺望」で構成されるが、これらの項目は短期的に変更できるものではない。新型コロナへの火急的対応が求められ、ビル全体に対する関心が高まっている中で、個別の区画専有部への意識が相対的に低下したものと考えられる。

オフィスビル運営に多大な影響を与えたのは東日本大震災が挙げられる。震災後にはオフィスビルの耐震性が何よりも重視され、特にAグレードオフィスを中心に非常用発電設備などのBCP対策が著しく進化したことは言うまでもない。新型コロナもオフィスビル運営の在り方に一石を投じ、ゆくゆくは高度なウイルス対策がスタンダード化する可能性は十分にありえる。

ビルオーナー（投資家）はどう対応するべきか

「従業員を守る」ハード面の安全性がより重視される時代へ

前述したレーダーチャート分析の結果を踏まえると、テナントの「ビルブランド」重視の考え方から、従業員の健康を守るためのハード面の安全性確保がより重要視されるようになっている。特にコロナ下（緊急事態）であっても、安定的にビジネスを継続できるオフィス環境をテナントに対して提供することが、ビルオーナーには何より求められている。震災時にも事業継続性（BCP対策）が求められ、その対策を講じたことでオフィスビルは著しい進化を遂げたが、今度はウイルス感染という目に見えず、いつ終わるかもわからない脅威に対抗するためのBCP対策が求められている。

オーナー・投資家へJLLからの提言

緊急事態宣言が解除され、徐々にオフィスを再稼働させるテナントも増え始めている。そうした中で、今後ビルオーナーが重視すべきキーワードは「安心への投資」だ。

この「安心への投資」はハード、ソフト両面、2通りのアプローチが考えられる。ハード面の戦略としては「衛生環境の向上」と「BCP機能の拡充」を念頭に置くべきだろう。いままでは見栄えのするビル外観や、リニューアルによる内観のイメージチェンジがオフィスビルの資産価値を向上させる戦略として注力されてきた。しかし、コロナ後は表面上の投資効果が見えにくい衛生環境の向上やBCP機能の拡充が求められる。BCP対策備品やELV・階段への抗菌対策等への投資がリーシング戦略のなかで存在感を高めていくことが予想される。

一方、ソフト面の戦略として重視すべきは「テナントリレーション強化」であろう。アンケート調査では、依然としてビルブランドの重要度が高いものの相対的な重要度の低下がみられた。対して、事業継続に対するテナントの不安の解消がビル側に求められ、その点でオーナー、あるいはオーナーの窓口としての管理者のテナント対応（テナントリレーション）はより重視されるだろう。