ジャパン キャピタル フロー 2018年第4四半期
2019年通年の投資額は2018年と同レベルと予測
東京 2019年2月14 日 – 総合不動産サービス大手のJLL（本社: 東京都千代田区、代表取締役社長: 河西 利信）は、日本の商業用不動産投資を分析したレポート「ジャパン・キャピタル・フロー 2018年第4四半期」を発行いたしました。
なお、当レポートは2019年1月22日に速報値をリリースしています。
【速報値】
- 2018年通年の投資額：前年比6%減の3兆9,010億円（ドル建ては前年比4%減の355億ドル※1）
- 2018年第4四半期の投資額：前年同期比31%減の8,070億円（ドル建ては前年同期比31％減の73億ドル）
レポートのハイライトは以下の通りです。
- 2018年通年の投資額は、前年比3%減の4兆110億円（米ドル建てで前年比1%減の364億ドル）、2018年第4四半期の投資額は、前年同期比22%減の9,173億円（米ドル建てで前年同期比22%減の81億ドル）となった。2018年第3四半期までは2017年を上回るペースで推移していたものの、第4四半期で大型取引が大きく減少した。一方で、取引件数は前年同期と同水準を維持しており、取引環境は良好な状態である。（図表1）
- 世界の都市別投資額ランキングでは、東京は2017年通年の7位から2018年通年は8位へ後退した。EU離脱による懸念はあるものの、世界中の投資家を惹きつけているロンドンが2年連続でトップとなった。アジアでは大企業による大型オフィスビルの売却が多数見られたソウルが第4位となった。（図表2）
- 2018年通年の国内投資家から海外不動産への投資（アウトバウンド投資）は、2017年と同様にアメリカへの投資が中心であるが、2018年は取引件数が減少したことにより前年比56%減の15.2億ドルと、大幅に減少した。（図表3）
- 2018年通年の海外投資家による国内不動産への投資（インバウンド投資）は、前年比19%減の8,615億円となり、不動産投資額に占める割合は21%だった。海外投資家による日本の不動産への投資意欲は依然強い状況が続いているものの、J-REITとスポンサー間のような関連会社間の取引が多く、海外投資家の投資機会が限定的であったことが、2018年の投資額減少の要因と考えられる。（図表4）
- 地域別投資額割合をみると、東京都心5区※2の割合は2017年通年の29%から2018年通年は38%に上昇した。一方で、東京都以外の東京圏（神奈川・埼玉・千葉）はみなとみらいの大型オフィスが多数取引された2017年と比べると2018年は投資額が減少したことから、割合は2017年の30%から2018年は20%に低下した。大阪圏は、大阪市内中心部の大型オフィスや湾岸の大型物流施設が複数取引され、2018年通年の投資額は2008年の金融危機（リーマンショック）以降最大の不動産投資額を記録した2017年の6,510億円を上回る6,700億円となり、割合も通年では2006年の観測以来最大の17%となった。（図表5）
- 日本における不動産取引件数は落ち込みが見られず、投資家の不動産投資需要は旺盛な状況が続いていることや、利益確定や資産入れ替えによる物件売却が今後も予想されることから、2018年第4四半期の投資額減少は一時的なもので、2019年通年の不動産投資額は2018年と同程度から若干増加の前年比0-5%増と予測している。
JLLリサーチ事業部 チーフアナリスト 谷口 学は次のように述べています。
「第4四半期の減速によって、2018年の投資額は前年比で3%減少の4兆110億円となりました。
大型物件の取引が少なかったことが今期の投資額減少につながりましたが、投資家の物件取得に対する積極的な姿勢に大きな変化はないことから、売り手が少なく大型物件に対する投資機会が限定的であったことが要因と考えられます。ただし、売り時と考えているプレイヤーは増えており、私募ファンドや不動産会社が売手となる取引が増加しています。そのため2019年は物件供給が増加して、投資額は2018年と同程度か若干増加になると予測しています」
図表1：日本国内の投資総額推移
図表3：アウトバウンド投資額推移
図表4：海外投資家投資額推移
図表5： 地域別投資額割合
【補足】
※1 通貨単位は、別途記載がない限りすべて米ドルとします。
為替レートは各四半期の平均為替レートを採用（2018年第1 四半期1ドル＝108.33円、2018年第2四半期1ドル＝109.16円、2018年第3四半期1ドル＝111.47円、2018年第4四半期1ドル＝112.74円）
※2 東京都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
JLLについて
JLL（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、不動産に関わるすべてのサービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。JLLは不動産市場を再考し、皆様のアンビション実現を支援する不動産の機会やスペースを提供するとともに、お客様、人、コミュニティにとってよりよい明日を築くことを目指します。フォーチュン500に選出されているJLLは、2018年9月30日現在、従業員約88,000名を擁し、世界80ヵ国で展開しています。JLLは、ジョーンズ ラング ラサール インコーポレイテッドの企業呼称及び登録商標です。jll.com
