陳腐化による投資機会

Opportunity through Obsolescence（2024年11月発行）の翻訳版となります。

免責事項：本レポートは、一部AIを活用のうえ翻訳しております。公式な情報が必要な場合、英語の原文とあわせて確認をお願いします。
 

主要なポイント

• 陳腐化のあらゆる側面を考慮する 改修や設備投資を計画する際には、投資家・行政は投資収益率（ROI）を最大化するために、築年や設計、規制、立地など、さまざまな側面を考慮する必要がある。
• 不動産需要の変化を予測する都市部では、オフィス需要の流動性とは対照的に、住宅、体験型店舗、都市型物流施設の供給不足が深刻化しており、開発と改修手法が再考されつつある。
• 優先すべき立地を特定するライフサイクル末期のオフィス資産を現在の標準的スペックにまで引き上げるには、世界全体で1兆2,000億米ドルの設備投資が必要となる可能性がある。 さらに、オフィスストックの78％、今後必要になる設備投資の83％が米国と欧州に集中している。
• 長期的な計画を立てる 一方、データセンター、学生寮、その他のオルタナティブセクターはライフサイクルの旅が始まったばかりであり、2030年代に至る資産管理の戦略に影響を与えるだろう。

不動産に対する需要は急速に多様化している

2020年代後半に向けて、商業用不動産は急速に進化する環境の中に存在し続けている。 サステナビリティ要件の厳格化、住宅、質の高いオフィス・商業施設の深刻な供給不足、そして気候変動対策のコスト急上昇を背景に、不動産の使用方法や開発地に対する嗜好の変化がみられる。 これらはすべて、国・地方の財政やインフラが逼迫している状況下で起こっている。

その結果、不動産市場全体にわたり、潜在的に陳腐化リスクのある不動産の規模に関心が集まっている。 しかし、不動産の陳腐化をめぐる現在の議論は、課題を価値と利益に変えることで得られる多面的な投資機会に言及していない。 重要なのは、特定の不動産に対するディシジョンツリー（決定木分析）と投資に至る過程は、不動産の種類や空間的な考慮事項、変化する市場の嗜好、実行可能性の制約など、様々な要因によって異なるということだ。

より総合的な視点に立てば、築年数とデザイン、規制圧力、立地効果という3つの要素が重なり合った収束点が所有者と都市双方の戦略的方向性を決定づけていることがわかる。所有者、デベロッパー、資本パートナー、公共団体の間で創造的かつ積極的に関与することで、必要な投資をより迅速に行うだけでなく、個々が得られるメリットの総和以上の成果を得ることが可能になるだろう。

築年数とデザインに関する検討ポイント

短期的な陳腐化リスクや座礁化リスクを算出するための単一の測定方法は存在しないが、稼働率や賃料上昇率と共に、築年数はテナントや投資家のサステナビリティ要件を満たす指標として相関的な傾向が最も強い。 築年数は、既存のエンジニアリングやテクノロジー、気候適応能力、およびそれらを迅速に改修する能力と密接に関連している。 これと並行して、プライベートな屋外スペースの存在、バイオフィリック建築、炭素を適切に管理するための基礎構造の一部または全部の保持、採光を最大化するフロアプレートなど、社会的価値やウェルビーイングを重視したデザインは、新規開発において存在感を増しており、あらゆる商業用不動産の利用者にとって新しい基準を満たすものとなっている。

特に高度に差別化された不動産セクターの場合、差し迫った資本ニーズの規模を過小評価すべきではない。 世界66の主要市場に存在する7億7,600万㎡もの既存オフィスのうち、3億2,200万㎡-4億2,500万㎡が短期的な将来にわたって存続し続けるために多額の設備投資が必要となる可能性がある。 実際問題として、これは9,330億米ドル-1兆2,000億米ドルの支出に相当し、米国全体のドライパウダーの2.2年-3.1年分に相当する。

同時に、この数字には偏りがある：予測される陳腐化の44%は構造的に空室率が高い米国で発生する可能性があり、さらに住宅セクターの一部で「質への逃避」が顕在化したことで、34%が欧州で発生する可能性がある。需要は少ないが、それでもかなりの量の空室が発生することになる。 このような乖離は市場レベルでも存在し、ニューヨーク、ワシントンDC、パリ、シカゴ、ロンドンだけで、世界で必要とされる資本的支出のうち2,420億米ドル-3,200億米ドルを占めることになる。 そして、スーパープライム、コア、バリューアッド、ディストレストなどの多様な投資機会を評価する際に、オーナーが投資戦略を鑑みて区別する必要があることを強調している。

サステナビリティと規制への配慮

サステナブル化や脱炭素化に向け、ビル所有者に大規模な改修を求める圧力は民間企業・公的機関の双方から生じている。 ビルから直接排出される炭素排出量の割合は横ばいになりつつあるが、それでも年間ベースでは世界の排出量の39％-42％以上を占めている（1 ）。差し迫ったネットゼロ目標を達成するためには、改修の規模を大幅に拡大させる必要がある。 規制による座礁リスクの上位8市場には以下のようなものがある。 コンプライアンス基準の厳格化だけで、8,600万㎡のオフィスが当面の設備投資を必要としている。

しかし、必要とする設備投資の先行費用には、資産のライフサイクルを通じた運営コストに対する長期的なメリットをもたらす。 エネルギー使用量を40％-65％削減する建物全体の改修は、1㎡当たり平均31米ドルの節約になる。 世界的にリスクのあるオフィスの中位予測を座礁リスクの最も高い8つの市場に適用した場合、機関投資家が保有するオフィスだけで年間27億米ドルのエネルギー節約をもたらすことになる。 このような運用コストの削減効果は、低炭素ビルに対するテナントや投資家の需要がアセットクラスを問わず持続的に伸びていることや、国や地方自治体による炭素排出量報告やベンチマーク達成水準が強化されていることと一致している。 その結果、期待値以上のサステナブルオフィスを提供することに積極的なオーナーは、投資収益率を高め、座礁リスクを最小限に抑えることができる。

陳腐化したオフィスが炭素排出量の割合が高い都市に集積していることは、脱炭素化から得られるメリットが急速に拡大することを意味する。 楽観的なシナリオであっても、ボストン、ワシントンDC、パリ、ロンドン、ソウル、東京では、5,200万㎡を超える現在のオフィスが機能面で陳腐化している可能性が高い。これらの都市圏では炭素排出量の60％以上が建築環境に由来している。 同様に、規制体制が強化されている欧州やアジアの先進都市でも、炭素排出量の半分以上が建築物から発生している。つまり、座礁リスクは現在、大規模改修とネットゼロ目標の達成を加速させる原動力になっている。

サステイナビリティ要件と規制の変化は、資本コスト、ポートフォリオの最適化、座礁リスクなどに重大な影響を及ぼしながら、様々な資産クラスにも影響を与えるだろう。 ほとんどのセクターの典型的な敷地エネルギー使用原単位は、1㎡当たり800-1,550kBtuであるが、データセンターでは2,400kBtuを超え、ラボスペースでは3,500kBtuに近づいている。 一方、倉庫は1㎡当たり500kBtuの閾値を下回っており、より広範な産業・ロジスティクス領域では、1㎡当たり1,500kBtuの閾値を下回っている。欧州のようなコンプライアンスが厳しい地域では、リターンが100-200bps上昇する大きな投資機会が生まれている。

立地条件

資産や規制特有の陳腐化の形態と絡み合っているのは、空間から場所へのより広範な移行と、居住者、労働者、訪問者が同様に利用し楽しむことを促す、アメニティが充実したバランスの取れた”目的地”を創出する必要性である。 パンデミック後の景気回復の過程で、伝統的なCBDやビジネス地区のような「伝統的」サブマーケットと、ビジネス主体ではないノンコア・サブマーケットとの間の格差は広がる一方である。 東京の渋谷、バルセロナの22@、シカゴのフルトン・マーケットなどの複合地域・施設は、居住者、観光客、企業の投資と関心の空間的軌道を変え続けている。

大規模改修と小規模な修繕アプローチの両方に意識的に注力する公的機関の努力は、すでに有意性があることを証明し始めている。 シティ・オブ・ロンドンでは、通勤利便性を向上させるだけでなく、来街者の”体験”を重視した先進的な開発によって、一等地のオフィススペースに対する旺盛な需要が拡大している。 車の往来を減らすための街路景観の改善、アートや文化スペースによるオフィスロビーの活性化、新規開発における展望デッキのような体験型スペース。これらはすべて就業時間外でも刺激的な環境を作り出すのに役立っている。

一方、ニューヨークのロウアー・マンハッタン地区では、ミッドセンチュリー期のオフィスビルを住宅やホテルに転用することで、従来は勤務時間の9時-17時のみ人通りが見られた同地区に数千戸のアパートメントが誕生。レクリエーション目的の観光客や小売店の誘致に長年苦労してきたが、こうした動きが市場の基礎を維持することに繋がっている。 例えば、郵便局跡地に再開発された東京の「麻布台ヒルズ」によってエリア全体の不動産の供給バランスがさらに多様化している。

成功への道筋は単独では存在しない

オーナーや自治体は率先して多くの課題に迅速かつ独自に取り組まなければならないが、より高品質で持続可能かつ回復力のある建物やエリアを通じて価値を創造する可能性を高めるためには、ステークホルダー間の協力的な関与と、陳腐化の形態・レベルがどのように作用するかを考慮した計画が必要不可欠になる。

オーナーは自らのポートフォリオがそれぞれの建築環境にどのように適合しているか、また、立地選定基準の変化やサステナビリティ要件・開発規制に関する変化に対して築年数やレイアウト、その他の物理的要因がより適切に対応する能力にどのように影響しているかを評価する必要がある。 公的機関は、非商業的な新規開発を促進するための再生努力や、ビジネス活動を活性化させるための住宅や賑わいの創出、また抜本的な脱炭素化のための大規模改修を集中的に行うために、類似の建物や用途が集積しているエリアを検討すべきである。

重要なのは、この陳腐化への対応は、戦略が単独では存在しないことを強調していることである。 例えば、産業地区再生の一環として、不動産の再利用を行うことは日常的に行われている。 しかし、どのような場合でも、時間枠、財政上の実現可能性、達成可能な変化の規模は市場原理と外部からの考慮によって決定される。