東京都心5区のフレキシブル オフィス市場を分析

東京におけるフレキシブル・オフィス市場(サービス・オフィスとコワーキング・オフィス)の動向を分析したレポート「東京都心5区におけるフレキシブル・オフィス市場の新時代」を発表しました。

12月 18, 2018

2018年末時点推計 貸床面積は48%増の156,000㎡

働き方改革・イノベーション創出が後押し

東京 2018年12月13 日 – 総合不動産サービス大手JLL(本社: 東京都千代田区、代表取締役社長: 河西 利信)は、東京におけるフレキシブル・オフィス※1市場(サービス・オフィスとコワーキング・オフィス)の動向を分析したレポート「東京都心5区※2におけるフレキシブル・オフィス市場の新時代」を発表しました。

ハイライトは以下の通りです。

  • 東京都心5区におけるフレキシブル・オフィス市場は2018年に急拡大しており、2018年12月末時点の貸床面積は156,000㎡、2017年末比で48%増と大幅に拡大する見込み。フレキシブル・オフィス全123拠点のうち、サービス・オフィスが78拠点(約81,800㎡)、コワーキング・オフィスが45拠点(約74,200㎡)となっている。2018年に新規開設されたフレキシブル・オフィスの9割超がコワーキング・オフィスとなっており、他企業とのコラボレーションを促進しやすいコミュニティ重視型のコワーキング・オフィスへの関心が高まっている。(図表1)
  • 2018年に入り東京都心5区でコワーキング・オフィスの拠点が急増しており、下半期で7件新たに開設された。フレキシブル・オフィスの貸床面積の大部分を占めるのは外資系のWeWork、サーブコープ、リージャスであるものの、国内デベロッパーの三井不動産及び東急不動産もフレキシブル・オフィスを展開、また東急電鉄及びJR東日本はテレワークが可能な遠隔オフィスであるサテライト・オフィスを拡大するなど、不動産業以外のプレイヤーも参入している。
  • ニューヨークに本社を置く世界最大手コワーキング事業者WeWorkは、2018年2月より日本に進出し、第1号を開設。2018年12月末時点推計で東京都心5区に8つの拠点を開設、貸床面積約40,000㎡に達する見込みである。同社の1拠点当たりの貸床面積は約5,000㎡で、これまでのフレキシブル・オフィス1拠点当たりの平均貸床面積1,000㎡を大幅に上回る規模となり、新規参入から約1年でサービス・オフィス最大手事業者リージャスの貸床面積とほぼ同等にまで拡大してきている。(図表2)

※1 一般的なオフィスの賃貸借契約ではなく、より使用者の目的に対応したワークスペースを利用することができる新しいオフィスのあり方のこと。

※2 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

  • コワーキング・オフィス1拠点当たりの平均面積は、2017年12月末時点の平均1,000㎡から2018年12月末時点推計では2,000㎡超に倍増している。利用者間のコミュニケーションを促進するために共有スペースを広く設ける傾向にあり、1拠点当たりの面積拡大に寄与している。一方で東京都心5区における大型オフィスの空室は少なく、今後は中型ビルの1棟借りも増えると考えられる。(図表3)
  • 2019年施行予定の働き方改革関連法案により、企業はより柔軟な働き方、生産性を向上し、イノベーションを創出する環境づくりが不可欠となっている。特にコミュニティ重視型のオフィスに対する需要はさらに高まると考えられることから、東京都心5区のフレキシブル・オフィス市場は、面積ベースで2019年に約20%(2018年末比)、2020年には更に30%(2019年末比)程度拡大すると予測する。

JLLリサーチ ディレクター 大東 雄人は、次のように述べています。

「東京のフレキシブル・オフィス市場は、WeWorkの進出により2018年に大きな転換点を迎えました。政府が推進する働き方改革によって、企業によるオフィスに対する認識や使い方にも変化が見られています。また東京ではオリンピック・パラリンピック開催を迎える2020年までに通勤ラッシュの緩和が課題であり、柔軟な働き方を可能にする需要面でも大きな成長が見込まれます。一方、供給面をみると、東京における2019年の大型オフィス開発では既にほとんどの物件でテナントが内定しており、既存ビルの空室率もリーマンショック以前のピークに迫る歴史的な低水準であるため、2019年においてはフレキシブル・オフィス市場の拡大は限定的であるものの、2020年はさらなる拡大が予想されます。こうした需供の見通しを考えると、東京は世界でも有数のフレキシブル・オフィス市場へと成長することが期待されます」

図表1:東京都心5区におけるフレキシブル・オフィス市場(サービス・オフィス対コワーキング・オフィス)のストックの推移と予測

図表2:東京都心5区におけるフレキシブル・オフィス市場の主要事業者(2018年12月末時点推計)

図表3:東京都心5区におけるコワーキング・オフィス1拠点当たりの平均面積(㎡)



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