オフィス投資市場：2023年の振り返りと2024年の展望

この外資系投資家がオフィス投資を控えている理由として、次の3つが挙げられよう。

1. リモートワークの一般化に伴うオフィス需要の減退

世界の主要マーケットにおいて、コロナ以降リモートワークが働き方のひとつとして完全に認知され一般化してきている。その傾向は特に北米で強くみられ、JLLの調査では2024年2月時点のオフィス帰還率はサンフランシスコで45%、ニューヨークでも51%と、全従業員の半数はいまだリモートワークを実施していることがうかがえる。

こうした状況はオフィス賃貸需要に著しく影響をあたえており、現在のサンフランシスコとニューヨークのオフィス空室率はそれぞれ32％と17％と、極めて高い状況が続いている。

特に米国を本拠とする外資系投資家においてはこうした状況を踏まえ、全世界的にオフィスへの投資を控えている関係で、米国とはオフィス帰還率も空室率も段違いに良い日本においてもオフィス投資に積極的に動けないという背景がある。

2. 国内市場における「投資ストラテジー」に見合う投資物件の枯渇

2024年2月末時点で米国の10年物国債の利回りは5%以上が続いており、コア系の投資マネーは潜在的リスクのある不動産より国債へ投資をしたほうがリスクも最小化でき、かつ高利回りを確保できる状況にある。したがって不動産へ流れる投資マネーはより高い利回りを狙ったバリューアッド、あるいはオポチュニスティック系に偏ることとなる。

こうした「リスクを取る不動産投資」は、オフィスにおいては全館空室になって地道なリーシング活動によってテナントを埋め戻したり、築古のビルを安価で取得して多額の資本的支出によるリノベーションを実行、その上で市場賃料に匹敵、場合によってはそれを超える賃料でテナントを誘致して高値で売却するといった手法がとられることが一般的だ。

しかしながら、2024年2月末時点の東京都心部のAグレードオフィスの空室率は4%前後で、そうしたリスク系マネーの行先となる物件群が極めて少ないのが現状である。国内で活動している外資系投資家のほとんどはこうしたバリューアッド、あるはオポチュニスティック系の投資先を探しており、それに見合う投資先のないオフィスにおいては「投資したくてもできない」という状況があるものと考えられる。

3. 好調なマーケット環境

先に述べた通り、日本は世界でも唯一、前年比でプラス成長を見せたマーケットであり、取引自体は極めて活発に行われている。優良物件においては数多くの入札が集まることもしばしばで、ひいては物件価格の高騰、利回りの一層の低下などにつながっている。外資系投資家はこのタイミングでポートフォリオの一部を売却することでキャピタルゲインを享受できることから、現時点では取得より売却へ舵を切っているケースが増えている。

2024年から国内コア投資家の動きが活発化、外資系投資家への呼び水に

外資系投資家がオフィス投資に乗り出す可能性も（画像はイメージ）

こうした要因が重なったこともあり、2023年はオフィスにとって若干厳しい状況ではあったが、2024年に入ってその状況に若干の変化がみられている。特に国内のコア系投資家の動きが活発化していることがその最たるものである。2023年から国内…特にインフラ系事業会社の不動産子会社によるオフィス物件取得が顕在化してきているが、今年にはいって上場リート、私募リートなども積極的に取得に回っている。

外資系投資家が買い控えるなか、こうした国内のコア系投資家による多数の物件取得は、オフィスが持つ安定性などが国内投資家においてはすでに周知の事実であり、安心して投資に回っていることが背景にあろう。

また、こうした国内勢の活発な動きは物件を供給する側に回っている外資系投資家にとっても絶好の売却機会であると同時に、物件を入れ替えるにあたってオフィス物件を検討する流れも出てくると考えられる。