冷凍冷蔵倉庫の賃貸市場は確立するか？

旺盛な需要に対して冷凍冷蔵倉庫の不足が顕著だ。JLLではこの不足分を補うためにアジア太平洋地域全体で5億㎡の新規供給が必要との見通しを示す。加えて、築年の経過やフロンガス規制に対応するための建替え需要も見込まれる。

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冷凍冷蔵倉庫とは？

水産物や農産物、冷凍食品などの食品を中心に、10℃以下の温度帯で保管する倉庫を「冷蔵倉庫」に分類され、その中でも特に低温で管理する倉庫が「冷凍倉庫」とされる。これらを総称したのが「冷凍冷蔵倉庫」だ。

冷凍冷蔵倉庫は新たな不動産投資セクターとしても投資家から注目を集めている。JLL日本 リサーチ事業部の調査では、東京圏における冷凍冷蔵倉庫のストック面積は約100万坪。常温倉庫を含む倉庫全体のストック面積約2,000万坪の5％程度に相当する。賃料水準は月額坪あたり9,000円程度。常温倉庫の賃料水準の2倍程度と見込まれる。また、売買事例は少ないが、投資利回りは3.7％程度。テナント退去リスク、設備の更新リスク、リーシングリスクなどを踏まえて、常温倉庫との利回り差は40bps程度高い。

投資対象としての冷凍冷蔵倉庫の魅力とは？

日本では賃貸用冷凍冷蔵倉庫の開発に乗り出すデベロッパーが登場

冷凍冷蔵倉庫に対する需要は日本でも旺盛だ。その受け皿として冷凍冷蔵倉庫の開発事業に進出するデベロッパー・投資家が増えている。

三菱HCキャピタルと霞ヶ関キャピタルは2021年10月に合弁会社「ロジフラグ・デベロプメント」を設立、賃貸型の冷凍冷蔵倉庫の開発事業に乗り出した他、日本GLPは2022年10月、兵庫県神戸市で全館冷凍冷蔵物流施設「（仮称）六甲プロジェクト」の着工を発表した。3PL事業者への一棟貸しながら汎用性のある冷凍冷蔵倉庫の開発を進めるという。

他方、プロロジスが商業施設を冷凍冷蔵に対応した賃貸用物流施設にコンバージョンした「プロロジスアーバン東京辰巳1」を提供し、三井不動産や東京建物などの国内大手デベロッパーも冷凍冷蔵倉庫の開発に注力すると言及している。

物流不動産市場に詳しいJLL日本 リサーチ事業部 チーフアナリスト 谷口 学は「冷凍冷蔵倉庫は従前からテナントの要望を受けて仕様を決めてから開発するBTS（Build to Suit）型の開発が多いが、開発しながらリーシングする賃貸型の冷凍冷蔵倉庫も登場している」と指摘する。竣工まで1年以上かかるBTS物件の場合、テナントにとって将来的な荷物の需要が見通せない中、BTS特有の長期賃貸借契約（10年以上）を締結するのはリスクがあるためだ。

「デベロッパーは直ぐに利用できる状況であれば賃借を希望するテナントを見つけるのは比較的容易と判断し、積極的にリーシングリスクを取って冷凍冷蔵倉庫の開発に乗り出しているのではないか」（谷口）

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