[確報：日本の商業用不動産投資額 2018年第1四半期] 前年同期比14%増の1兆4,650億円
2018年通年の投資額 5-10%増の4.3兆円-4.5兆円と予測
総合不動産サービス大手のJLL（本社: 東京都千代田区、代表取締役社長: 河西利信）は、日本の商業用不動産投資を分析したレポート「ジャパン・キャピタル・フロー 2018年第1四半期」を発行いたしました。
なお、当レポートは2018年4月10日に速報値をリリースしています。
（速報値発表：2018年第1四半期：前年同期比8%増の1兆3,680億円｟ドル建てでは前年同期比15%増の128億ドル※1｠）
レポートのハイライトは以下の通りです。
- 日本の2018年第1四半期の投資額は、前年同期比14%増の1兆4,650億円（ドル建てでは19%増の135億ドル）となった。下落が続いていた上場リートの投資口価格が下げ止まり、上場リートの資金調達環境が改善したことや、価格のピークを意識させる極めて緩やかな価格変動が売手の意思決定を支える一方で、賃貸市場における高い稼働率が買手の意思決定を後押ししていることが考えられる。また、今期は企業の多くが決算末を迎えて、保有不動産売却やスポンサー企業と上場リートの資産入れ替えが増えたことも寄与している。（図表1）
- 世界の都市別投資額ランキングでは、東京が1位で、次いでニューヨークが第2位となった。芝パークビルのような超高額物件が取引されたことに加えて、世界的には12月末の決算後で取引が減少する中で、日本では企業の多くが決算末を迎えて取引が増加したことが寄与したと考えられる。（図表2）
- 国内投資家による海外不動産への投資（アウトバウンド投資）は、2017年は34億ドルで前年比70%増と著しく増加したが、 2018年第1四半期は2億4,000万ドルと取引が少なかった。年金などの機関投資家は海外不動産への投資機会を求めており、大手のデベロッパーや商社、私募ファンドの海外不動産への直接投資の拡大は続くと考えられる。（図表3）
- 海外投資家による国内不動産への投資（インバウンド投資）は、2,420億円と対前年比では11%の減少で、国内投資額にしめる割合は17%となった。（図表4）
- 東京都心5区※2の投資額割合は、複数の大型オフィス取引により2016年第4四半期以来の50%を上回る水準となった。一方で、品川や横浜といった湾岸エリアでの大型オフィス取引や郊外立地の物流施設の取引で投資額割合を拡大させていた東京都心5区を除く東京圏は割合が減少している。また東京以外の地方圏の割合も減少している。（図表5）
- 日本では緩やかな価格上昇が売却の意思決定を促す一方で、安定した高稼働が買手の意思決定を後押しすることで売買の成立しやすい環境が続き、2018年の不動産投資額は2017年より5%-10%増加し、4.3兆円-4.5兆円になると予想する。
JLLリサーチ事業部 アシスタントマネージャー 谷口 学は次のように述べています。
「2017年に続いて、2018年第1四半期も投資額は大幅に増加しました。現在の賃貸市場は、売手に対して緩慢な賃料上昇が今後の大量供給リスクを意識させる一方で、買手に対しては高い稼働率で安定した賃料収入を認識させており、結果的に双方の取引成立への意思決定を後押しする状況が投資市場の拡大を牽引していると考えられます。今期は決算末や上場リートの資金調達環境が改善したという特殊な要因もあったものの、現在の活発な市場動向を示す結果となりました。
今後も価格と賃料の安定した状況はしばらく続く見通しであることから、2018年も投資額の拡大は続くと予測しています」
図表1：日本国内の投資総額推移
図表2：都市別投資総額ランキング（2018年第1四半期）
図表3:アウトバウンド投資額推移
図表4：海外投資家投資額推移
図表5： 地域別投資額割合
※1 通貨単位は、別途記載がない限りすべて米ドルとします。為替レートは各四半期の平均為替レートを採用
（2018年第1四半期1ドル＝108.3円）
※2 東京都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
JLLについて
JLL（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、包括的な不動産サービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。フォーチュン500に選出されているJLLは、不動産オーナー、テナント、投資家の皆さまのアンビション実現を支援します。2017年度は、総売上高79億米ドル、約4億2,300万㎡（約1億2,800万坪）の不動産ポートフォリオを管理し、1,700億米ドルの取引を完了しました。2017年末現在、世界80ヵ国、従業員約82,000名以上、300超拠点で展開しています。JLLグループで不動産投資・運用を担当するラサール インベストメント マネジメントは、2017年12月31日時点で総額581億米ドルの資産を運用しています。JLLは、ジョーンズ ラング ラサール インコーポレイテッドの企業呼称及び登録商標です。www.jll.com
JLLのアジア太平洋地域での活動は50年以上にわたり、現在16ヵ国、96事業所で37,000名超のスタッフを擁しています。JLLは、2017年インターナショナル・プロパティ・アワード・アジア・パシフィックにて計23の賞を受賞しました。また、リアル・キャピタル・アナリスティックスより、7年連続でアジア太平洋地域のトップ投資アドバイザーに選出されています。www.ap.jll.com