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News Release

Tokyo

グローバル・キャピタル・フロー 2012年第2四半期

高利・安定利回りの不動産資産に投資家が注目アジア太平洋地域の直接不動産投資、前期比19%増


2012年9月10日 東京​​

ョーンズ ラング ラサール(本社イリノイ州シカゴ、社長兼最高経営責任者コリン・ダイアー、NYSE JLL)がまとめた分析レポート「グローバル・キャピタル・フロー 2012年第2四半期」によると、当期は世界中で不動産投資活動が活発化し、全世界での投資額は、第1四半期(870億ドル)と比較して24%増の1,080億ドルに達しました。第2四半期のハイライトは以下の通りです。

  • 世界の商業不動産への直接投資総額は、前四半期比24%増の1,080億ドル。前年同期比でも、経済情勢への不安心理にもかかわらず、同水準を確保
  • アジア太平洋地域の取引額は、前四半期比19%増の260億ドル
  • アジア太平洋地域は前年同期比でも30%の増加。前年は、日本市場が東日本大震災直後で「取引停止」状態
  • 東京の総投資額は34億ドル。「投資活動が最も活発な都市」ランキングでは、ロンドン、パリ、ニューヨークに次いでの第4位(図表1)
  • 2012年通年の予想​取引総額は、従来予想通4,000億ドル

アジア太平洋地域、欧州、中東・アフリカ、アメリカ大陸のいずれにおいても、第2四半期の投資額は前四半期に比べ、増加しています。四半期ベースの伸び率が最大だったのはアメリカ大陸の33%増で、額は470億ドルに達しました。アジア太平洋地域は19%増の260億ドル、欧州は17%増の350億ドルとなりました(図表2)。

前年同期比では、アジア太平洋地域が取引額の増加した唯一の地域となりました。中国、オーストラリア、香港、シンガポールでの取引活発化を受け、2011年第2四半期の200億ドルから、当四半期の260億ドルへと増加しました。 

​​​​​​​​​​​世界で最も活発な市場は、引き続きロンドン
都市レベルでは、ロンドンが世界で最も投資活動が活発な都市の地位を維持しています。ロンドンの2012年第2四半期の総投資額87億ドルは、パリ(47億ドル)、ニューヨーク(43億ドル)の約2倍の投資額となっています。

リテールセクターは失地回復、ただし欧州では2011年から大幅減速
セクター別に世界全体の投資をみると、当四半期のリテールセクターへの投資額は、前四半期比66%増加し、310億ドルに達しました。これはオフィスセクターの500億ドルには達しないものの、プライム資産への需要の高さを示しています。ただし、欧州に限定すると、2012年上半期のリテール投資額は124億ドルと、記録的だった2011年通年の545億ドルから減少しました。契約締結に近い案件がなかったことが主な理由です。

一方、ホテルセクターは契約締結に近い案件が世界的に存在するため、下半期に回復する可能性があります。また、データセンターのようなニッチ資産への投資は、企業が中核事業に回帰し、非中核の不動産資産を売却する動きが活発化するにつれ、今後も継続すると見られています。

利回り低下で、グローバルファンドは慎重姿勢に
グローバルファンドによる不動産取得額は、米国資本による取得に次ぎ、全投資家中2番目に大きかったものの、前年同期比で50%減少しています。過去2年間、最前線で資産取得を続けたグローバルファンドは、現在、不動産投資を縮小して他の投資機会を検討、模索しているためです。

クロスボーダー取引は活発かつ安定した水準をキープし、総取引額の40%を占めています。しかし、これらの取引は一部地域と一部資産の狭いレンジに集中し、またデューディリジェンスに伴い、取引終了までの所要期間が長期化しています。欧州は引き続き、地域をまたがる地域間投資の大部分が集中し、米国の買い手が最も活発となっています。たとえば英国とフランスでは、国境をまたがるクロスボーダー投資家が、全取引の75%で関与しています。この比率はロシアでは70%、ドイツでは50%です。また、クロスボーダー取引額の上位3件はロンドンでの取引でした。

ブラジルは初めてクロスボーダー取引の資金源上位10位入りし、新興市場資本の重要性を示しました。

2012年上半期の世界全体での投資額は、2011年上半期の水準を若干下回ったものの、投資活動や資金調達が著しく減速することはありませんでした。ただし、取引は契約締結までの期間が長期化し、借り入れによる資金調達は懸念として残っています。

こうした背景から、当社は2012年通年の予想総取引額を、ほぼ2011年並みの4,000億ドルに据え置いています。欧州は、2012年上半期の投資額が前年同期比9%減少しましたが、これは、当社の2012年通年予想に沿った値‐すなわち2011年通年の投資額1,197億ユーロから最大10%の下振れ‐となっています。ユーロ建ての通年予想は据え置くものの、対米ドルでユーロ安となっているため、欧州に対するグローバル予想ではマイナスの影響が生じます。

中核的な立地の不動産の価格が上昇し続けるようであれば、セカンダリー資産における多くの投資機会に対する注目が高まり、通常活発化する下半期の投資活動を更に後押しする可能性があると予測されます。

補足 

(1) 通貨単位は、別途記載がない限りすべて米ドル。 

(2) クロスボーダー投資とは、買主、売主もしくは双方が対象資産の所在地の国外に属するものを指し、地域外投資と地域内投資(4)に分けられる。 

(3) 地域外投資とは、買主、売主もしくは双方が対象資産の所在地の域外に属する場合を指す(例:デンマークで資産を取得する米国のREITや、カナダで資産を売却する豪州の年金基金など)。 

(4) 地域内投資とは、買主、売主もしくは双方が対象資産の所在地の域内に属する場合を指す(例:カナダで資産を取得する米国のREITや、英国で資産を売却するドイツのオープンエンド型ファンドなど)。 

「グローバル・キャピタル・フロー」
世界における不動産投資マネーの動きを解説する分析レポートで、四半期ごとに刊行しています。





ジョーンズラングラサールについて
ジョーンズ ラング ラサール(ニューヨーク証券取引所上場:JLL)は、不動産に特化したプロフェッショナルサービス会社です。世界中に存在する専門家チームが、不動産オーナー、テナント、投資家に対し、総合的なサービスを提供しています。2011年度のグループ売上高は約36 億ドルにのぼり、全世界70 ヵ国、1,000都市超の顧客に対し、200の事業所でサービスを提供しています。 当社はプロパティ・マネジメント・サービスならびに企業向けファシリティ・マネジメント・サービスのリーディングカンパニーとして、約1 億9,500万平方メートル(約5,900 万坪)の不動産を管理しています。 ジョーンズ ラング ラサール グループで不動産投資・運用を担当するラサール インベストメント マネージメントは総額472億ドルの資産を運用しています。

ジョーンズ ラング ラサールのアジア太平洋地域での活動は50年超にわたり、現在14ヵ国、79 事業所で22,200名超のスタッフを擁しています。弊社は、2012年インターナショナル・プロパティ・アワード・アジア・パシフィック(スポンサー:HSBC)で「最優秀不動産コンサルタント賞(5つ星賞)」を9ヵ国・地域で受賞、 「Highly Commended(称賛に値する企業)賞」を3ヵ国・地域で受賞しました。​​