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News Release

2011年第2四半期不動産調査レポートを発表

オフィス賃料は横ばいの圏内に


 [2011年8月23日発信]
 ジョーンズ ラング ラサール株式会社(本社 東京都千代田区永田町、代表取締役 濱岡 洋一郎)はこのたび、東京を中心とした不動産市場の需給、空室状況、賃料・価格動向等を独自に分析するとともに、12ヶ月の予測をまとめた調査レポート『2011年第2四半期アジア・パシフィック・プロパティ・ダイジェスト日本版(APPD)』を発表しました。

 2011年第2四半期の東京オフィス市場の概観として、1) Aグレードオフィスビルの坪当たりの平均月額賃料は、前期比0.4%下落、前年同期比4.3%下落の27,407円となった。13 四半期連続の下落基調となったものの、下落幅が一段と縮小した、2) 空室率は、前期比0.2ポイント低下し、5.7%となり、2010年第3四半期以降、低下傾向で推移し需給の均衡を示すとされる4-5%の水準に接近している、3)東日本大震災を受けて投資家の多くが資産取得をいったん中止した為、投資市場の取引事例は大幅に減少した、4)2011年第3四半期から2012年第2四半期に予定されている新規供給は過去10年平均を30%程度上回る規模で約70%が丸の内・大手町サブマーケットに集中している。しかし、国内金融機関等の需要を受けて成約率は上昇しており、震災以降、オフィスの選択基準が変化し、「質への逃避」がみられることからハイスペックビルの潜在的需要が増えている。したがって、賃料は今後横ばいで推移した後、緩やかな上昇基調に転じると予測する――としています。
 
 2011年第2四半期の大阪のオフィス市場の概観として、1) Aグレードオフィスビルの坪当たりの平均月額賃料は、前期比1.7%上昇、前年同期比1.1%下落の11,074円となった。僅かではあるものの12四半期ぶりとなった賃料上昇の要因としては、震災の影響により、事業継続計画の一環としての内部増床あるいは自家発電設備を設置したビルの需要増による賃料上昇が挙げられるが、これらは限定的な動きで、全体でみると賃料は下落フェーズに位置している、2) Aグレードオフィスの空室率は、7.9%となり、前期の7.4%から上昇した、3)また賃料上昇に伴い、不動産価格は3四半期ぶりに前期比1.3%上昇、前年同期比0.3%の下落となった、4) 2011年の新規供給量は控えめで、同第3四半期から2012年第2四半期の間に新規供給は予定されていないことから、供給による空室率の上昇は限定的であると予測される。一方、震災以降、事業継続計画に関連して企業の大阪支店増床の動きがみられるため、今後こうした需要が顕在化すると予測されるので、空室率は低下基調で推移するであろう。賃料は一旦反転したものの、2013年に控えた大量供給が要因となり、力強い上昇基調を回復するにはいたらず、今後緩やかな下落基調で推移するであろう――としています。
 
 2011年第2四半期の東京のロジスティクスマーケット(物流市場)については、1) 東京ベイエリアに所在する大型物流施設の平均賃料は、月額坪当たり5,783円となり、前期比1.4%の下落、前年同期比4.0%の下落となった。下落率は7四半期連続で、1%程度にとどまり、小幅下落で推移している、2) 震災に伴って一部の地域で発生した液状化現象は、在庫品、自動倉庫に損害を与え、短期契約需要の急増へとつながったものの、マーケット全体でみるとその影響は軽微なものにとどまっている――としています。
 
 また、J-REIT市場については、1) 2011年第2四半期に新規上場は見られず、同期末時点でJ-REITの上場銘柄数は35、時価総額は3.5兆円、平均利回りは4.9%だった、2)J-REITインデックスは4月1日の1,066.09から5月6日までに1.3%上昇して1,079.79となったものの、その後緩やかな下落基調に転じ、6月30日には前期比2.6%下落し、1.027.45となり、2010年11月以来の安値水準となった、3月第2週の東日本大震災の発生に続いて大幅に下げた市場は、第4週までにいったん落ち着きを取り戻したかにみえたものの、これまで震災前日の水準を回復するにはいたっていない、3)2011年第2四半期の取引事例としては、大和証券オフィスが渋谷区のオフィス・リテールの複合ビルを240億円で、オリックス不動産投資法人はオリックス不動産等のグループ会社から首都圏および兵庫県の6物件を214億4,400万円で、ユナイテッド・アーバンは首都圏に所在する4物件を208億4,000万円で取得したことが挙げられる――としています。
 
 弊社リサーチ&アドバイザリー部門の責任者でローカル・ダイレクターの赤城威志は、「震災直後は総悲観に傾いた不動産市場だが、その後、1四半期が過ぎて状況は大きく変化した。政府が公表する経済指標においても当初の予想を上回る数値を示しており、国内主要産業でも予定より早く生産ラインを震災前の水準に戻すという発表がされている。今夏は電力需給の逼迫により経済活動が抑制されるが、その後の正常化とともにテナント需要も高まることが期待できる。従って現在ほぼ底値圏で推移している賃料レベルは年後半には底打ちし来年にかけて大きく上昇すると考える。また、投資市場では依然として東京への投資意欲は高く、新興国の投資家が震災後に放出される物件を割安で取得する機会を伺うなど、震災後は海外投資家の顔ぶれが一変している。大阪市場では震災後、事業継続計画(Business Continuity Plan)の一環でバックアップオフィスの需要が外資系金融機関を中心に見られている。大型プロジェクトも徐々に稼働率を高めているため、大阪Aグレード市場の賃料は12四半期ぶりの上昇となった。しかしこれは一時的な現象であると考えられ、今後計画されている大規模供給を含め市場動向を注視しなければならない」としています。
 
 アジア・パシフィック地域経済の特徴としては、1) 自然災害、景気過熱抑制策、依然続く欧米における危機等様々な要因から、過去数ヶ月の間に域内における経済成長は減速している。2011年第2四半期のGDP成長率の速報値が発表され、中国、シンガポール、韓国、台湾における経済成長率はそれぞれ前四半期を下回った。その一因となったのは、日本の地震とこれに続いて発生したサプライ・チェーンの寸断による輸出の鈍化であった。2)しかし、アジア・パシフィック地域のほぼ全域で企業や消費者の景況感は依然としてポジティブであり、全体的な経済活動の水準は引き続き堅調である。一部先進国における成長率の改善と新興国における力強い成長の継続により、年末にかけて域内における経済成長は加速する見通しだ、3)アジア・パシフィック地域の多くの国々で、インフレ圧力が高止まりないし加速している。6月の中国のCPIインフレ率は前年同月比6.4%上昇、インドの卸売物価指数は同9.4%増加した。域内におけるほぼ全ての中央銀行が利上げその他の引き締め政策を実施中であり、一層の引き締めが行われる可能性が高い、4)欧米のソブリン債務危機、商品価格の高騰、多くの先進国における消費者景況感の低迷を受けて、世界経済が抱える問題は深刻化している。しかし、企業業績の好調や日本における震災による混乱や影響の緩和等の要因から、2011年下半期には経済成長率が改善する見通しである、5)アジア・パシフィック地域の経済は、域内の新興諸国における経済成長の継続のみならず、日本やオーストラリアを含む先進国における経済回復が予想されることから、2011年の残りの期間もアウトパフォームが続くだろう――としています。
 
 アジア・パシフィック地域の不動産市場の現状としては、1) アジア・パシフィック地域のほとんどの不動産市場において企業の業況と消費者の景況感が明るいことから、ファンダメンタルズの改善が続いている。2011年第2四半期に稼働率は域内全域で若干向上したが企業によるスペース需要は一部市場で落ち着いてきている、2) 賃貸市場はオーナー優位に転じつつあり、少数の例外を除いては、賃料の上昇が続いている。価格の上昇モメンタムは減速し始めているが、今後も上昇は続くものと思われる、3) オフィスセクターに関しては、2011年第2四半期、アジア・パシフィックのTier1都市で130万㎡のAグレードスペースが供給され、その約60%が中国とインドにおいて竣工した、4) リテールセクターでは、スペースに対する需要が、多くの市場において労働市場と消費者景況感の好調を受けて旺盛であり、特に中華圏で賃貸活動が好調となっている。オーストラリア、インド、および一部東南アジア市場における小売業者はより慎重な姿勢を示している、5) 住宅セクターでは、2011年第2四半期の高級住宅市場の賃貸活動は概ね安定し、北京、上海、ジャカルタでは若干改善した、6) インダストリアル市場は、域内では、貿易の減速にもかかわらず2011年第2四半期も堅調となった――としています。
 
 アジア・パシフィック地域の投資市場については、1) 2011年第2四半期の商業用不動産の投資総額は190億米ドル、前年同期比11%増となった。投資総額は前四半期比約30%減と、日本の震災を要因として通常の季節要因による減少よりも大きな減少となっている、2) 2011年第2四半期に中国は日本を抜いて域内最大の市場となり、投資総額の25%を若干上回る比率を占めた。日本における取引が再度活発化し始めているため、中国の首位は長く続かない可能性がある、3)前年同期比ベースでは、中国、オーストラリア、シンガポールにおいて取引総額が100%超増加している。世界の金融情勢は一層不安定感を増しているものの、アジア・パシフィック地域における堅調な経済ファンダメンタルズが不動産投資を下支えするため、域内への投資総額は2011年中に1,000億米ドルに達すると予想されている(2010年比15~20%増加)、4) ほとんどの市場でファンダメンタルズ改善が続く中、短・中期的に価格は一層上昇することが見込まれる。2012年については、中国、ジャカルタ、東京の上昇率が最大となるだろう。過去2年間、全域で大幅な利回り低下が見られたため、これ以上の低下の可能性は比較的限られている――としています。
 
ジョーンズ ラング ラサールについて
ジョーンズ ラング ラサール(ニューヨーク証券取引所上場:JLL)は、不動産に特化したプロフェッショナルなサービス会社で、不動産オーナー、テナント、投資家に対し、国内外を問わず世界中で広範囲な知識を有する専門家が、不動産に関するサービスを提供しています。グループの2010年度の売上高は約29 億ドルで、全世界の70 カ国、約1,000都市を網羅する200の事業所で業務を展開しています。 また、プロパティサービス及び企業向けファシリティマネジメントサービスにおける世界のリーディング カンパニーとして、約1 億6,700万平方メートル(約5,060 万坪)の不動産を管理しています。 ジョーンズ ラング ラサール グループにおいて不動産投資・運用を担当するラサール インベストメント マネージメントは、総額約453 億ドルの資産を運用しています。
ジョーンズ ラング ラサールのアジア太平洋地域での活動は50年以上にわたり、現在では13ヶ国、77 事業所で約20,800名のスタッフを擁しています。弊社は、ブルームバーグTVより2011年アジアパシフィック プロパティアワードにおいてベストプロパティコンサルタンシーに選出されました。詳細な情報はホームページをご覧下さい。
www.joneslanglasalle.co.jp