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News Release

Aグレードオフィス賃料  東京は19四半期連続、大阪は 10四半期連続で上昇

「ジャパン プロパティ ダイジェスト 2016年第4四半期」


2017年2月8日 東京

総合不動産サービス大手のJLL(本社: 東京都千代田区、代表取締役社長: 河西利信)は、日本のオフィス、リテール(商業施設)、ロジスティクス(物流)、ホテル市場における市況、需給や空室状況、賃料・価格動向及び12ヵ月予測をまとめた調査レポート「ジャパン プロパティ ダイジェスト(JPPD)2016年第4四半期」を発表しました。セクター別の概要は、以下の通りです。

東京のAグレードオフィス市場
賃料
19四半期連続の上昇
月額坪当たり36,209円(共益費込)。前期比1.0%上昇、前年比2.3%上昇となり、19四半期連続の上昇となった。上昇ペースは4四半期ぶりに加速した。

空室率
3四半期ぶりに上昇
空室率は1.9%となり、前期比0.5ポイント上昇、前年比横ばいとなった。2%を下回る水準にとどまったものの、六本木と京橋における新規供給を反映し、3四半期ぶりの上昇となった。既存ビルの空室は引き続き概ね限定的となった。

ネット・アブゾープション※1 
第4四半期は、127千㎡となった。2016年通年では460千㎡となり、前年の実績を30%上回った。過去10年平均比160%となった新規供給が需要を喚起した。

価格・投資利回り
価格は17四半期連続で上昇
価格は前期比0.6%上昇、前年比3.4%上昇となった。上昇ペースは3四半期ぶりに加速。投資利回りは横ばいとなったため、主に賃料上昇を反映した。投資家の投資意欲は依然高いが、市場に供給される物件数は限定的となっている。

12ヵ月見通し
 賃料と価格ともに上昇ペースが減速
賃貸市場では、新規供給予定が過去10年比60%程度となっており、空室率は3%を下回る水準で推移するとみられることから、賃料の上昇ペースは減速する見通し。投資市場では、取得競争の激しさを背景に、投資利回りには引き続き下押し圧力が続き、これと賃料上昇を反映し、価格の上昇ペースは2016年並みとなる見通し。

※1当期中に新たに賃貸された床面積から当期中に退去した床面積を控除したネットの床面積の増減

大阪のAグレードオフィス市場
賃料
賃料上昇ペースが3四半期連続で加速 月額坪当たり17,477円(共益費込)。前期比2.7%上昇、前年比6.8%上昇となり、10四半期連続の上昇となった。上昇ペースも3四半期連続で加速した。

空室率
3四半期ぶりに上昇
空室率は3.9%、前期比0.1ポイント上昇、前年比1.7ポイント低下となった。前期比で上昇したのは3四半期ぶりとなった。中之島で空室の消化がみられた一方、梅田で大型の空室が発生した。

ネット・アブゾープション
2016年通年では29千㎡となり、前年実績の30%程度となった。情報通信業、金融業、専門サービス業の需要は堅調だったものの、限定的な供給を受けて大型移転が成約しにくい状況であることから、第4四半期のネット・アブゾープションは若干のマイナスとなった。

価格・投資利回り
価格は13四半期連続上昇
価格は前期比2.8%上昇、前年比15.2%の上昇となった。上昇ペースは2四半期ぶりに減速した。投資利回りは横ばいとなり、5四半期連続で4%を下回る水準で推移した。国内外投資家の関心は高まっているが、供給は限定的であり、当四半期にAグレードオフィスビルの売買事例は確認されなかった。

12ヵ月見通し
賃料、価格ともに緩やかに上昇
賃貸市場では、第2四半期に2年ぶりとなる新規供給が予定されており、空室は4%を若干上回る水準へと上昇するとみられることから、賃料の上昇ペースは減速する見通し。投資市場では、投資家の関心の高さを背景に投資利回りには引き続き低下圧力が加えられ、これと賃料上昇を反映し、価格は緩やかに上昇する見通し。
JLLリサーチ事業部長 赤城威志は、次のように述べています。

「2016年のAグレードオフィス賃貸市場では、東京で賃料上昇ペースが減速した一方で、大阪で加速しました。2017年には、東京・大阪ともに空室率は若干上昇するものの、市場均衡を下回る水準で推移するとみられるため、賃料は緩やかながらも上昇傾向を維持する見通しです。2016年の投資市場では、商業用不動産投資総額は前年比を下回り、2年連続で減少となりました。物流とホテルセクターは好調となったものの、牽引役のオフィスセクターが昨年に引き続き減少しました。市場に供給される物件が抑制されていることが主たる要因ですが、依然として投資需要は高く、低金利環境も当面継続するとみられることから、2017年の投資総額は前年比横ばい程度となると予測しています」
東京のリテール(商業施設)市場
賃料
17四半期連続で上昇 
月額坪当たり78,783円(共益費込)。前期比0.6%上昇、前年比2.1%上昇となった。賃料上昇は17四半期連続となったものの、上昇ペースは2四半期ぶりに減速した。

価格・投資利回り
13四半期連続で上昇
価格は0.3%上昇、前年比4.7%上昇となった。投資利回りは横ばいで推移し、緩やかな賃料上昇を反映して上昇ペースは概ね前期並みとなった。当四半期の売買事例には、日本プライムリアルティによるGinza Gatesの取得が挙げられる。並木通りに面する商業ビルで、101億円、NOI利回り3.2%で取引された。

需要
需要は堅調であるものの小売業者の新規出店姿勢は慎重
出店需要は堅調となったものの、消費の弱さと訪日外客の消費動向の変化を受けて、小売業者は積極的な新規出店に対して慎重姿勢を強めている。第4四半期の新規開業には、10月にグランドオープンしたOkura Houseに入居したカルティエ銀座ブティック、銀座吉兆、Billsが挙げられる。

12ヵ月見通し
賃料上昇ペースは一層減速 賃貸市場では、引き続き需給が逼迫するとみられるものの、賃料は前回ピークに近付いていることから、上昇ペースが減速する見通し。投資市場では、機関投資家のほか個人富裕層を含む様々な投資家による投資意欲は依然高い。これと限定的な供給を背景に、投資利回りには引き続き下押し圧力が加えられる見通し。 
東京のロジスティクス(物流)市場

賃料
2四半期ぶりに下落
月額坪当たり4,134円となり、前期比0.1%下落、前年比1.1%下落となり、2四半期ぶりに下落した。ベイエリアで前期比0.4%下落した一方、内陸エリアで前期比0.1%上昇した。

空室率
ベイエリア、内陸エリアともに大きく低下
空室率は5.3%、前期比2.7ポイント低下、前年比1.2ポイント低下となった。ベイエリアは3.0%と前期比1.2ポイント低下、内陸エリアは6.8%と前期比3.7ポイント低下し、ともに大きく低下した。

価格・投資利回り
価格は2四半期ぶりに下落
価格は前期比0.1%の下落、前年比0.4%の上昇となった。四半期ベースの変動率は2四半期ぶりにマイナスとなった。投資利回りは横ばいとなり、主に賃料の変動率を反映した。
ネット・アブゾープション
ネット・アブゾープションは208千㎡で前期並みの力強い水準となった。2016年通年では1,101千㎡となり、前年の実績を40%上回った。過去10年平均比200%に相当する新規供給が潜在的な需要を喚起した格好となった。ベイエリアのネット・アブゾープションは216千㎡と新規供給の75%程度、内陸エリアでは前年の供給物件の成約もあったことから881千㎡となり、新規供給を10%上回る面積が吸収された。

12ヵ月見通し
賃料、価格ともに緩やかに上昇
賃貸市場では、過去10年平均比110%に相当する722千㎡の新規供給を見込んでいるが、予約契約は好調で、空室率は低下するとみられることから、賃料は緩やかな上昇基調で推移する見通し。投資市場は、急拡大する物流セクターに関心を高める投資家が増加していることなどを背景に、投資利回りには引き続き下押し圧力が加えられ、価格は上昇する見通し。 

東京のホテル市場
需要
インバウンド客の貢献により宿泊需要の基盤は引き続き堅固
2016年1月-10月の訪日外客数は対前年同期比で23.3%増となる2,011万人と、初めて2,000万人を突破した。訪日外客数の上昇率は昨年1月-10月の伸び率(+47.1%)と比較すると、ペースダウンしているが、インバウンド客は引き続き、都内の宿泊需要の基盤となっている。
国内の総宿泊需要の12%を占める東京都の延べ宿泊者数は、2016年初来9月までの累計で3,790万人であった。都内延べ宿泊者数の32%を占める外国人宿泊者数は、対前年比0.8%減の1,200万人、日本人宿泊者数は対前年比6.8%減の2,600万人であった。

供給
2016年第4四半期は4ツ星及び5ツ星ホテルの新規供給は無し 2016年第4四半期はラグジュアリーホテルの新規供給は無かった。2016年7月に星野リゾートが、客室数84室の高級旅館「星のや東京」を丸の内にて開業し、都市部への初進出を果たした。また、「旧グランドプリンス赤坂(715室)」の跡地では、250室の5ツ星ホテルとして「ザ・プリンスギャラリー東京紀尾井町」が同じく7月に開業した。

運営パフォーマンス
客室稼働率の低下にも関わらずRevPARは成長を維持
1日当り販売可能客室数当り宿泊売上(RevPAR)が対前年比で減少していた第3四半期から転じて上昇傾向にある。第4四半期は、客室稼働が昨年の水準を下回って推移している中、月次平均客室単価(ADR)の上昇がRevPARパフォーマンスの回復を牽引している。なお、年移動平均でRevPARは2012年第2四半期以来、継続して成長軌道にある。

売買
2016年第4四半期は東京の5ツ星ホテルの取引は見られなかった。全国のホテル売買市場も年末の「シェラトン沖縄サンマリーナ」の売却まで売却案件が少なく、第4四半期は比較的静かな売買市場であった。
12ヵ月見通し
RevPARは成長するものの、ペースは減速 今後、訪日外客数の増加ペースが鈍化する可能性が懸念されている。ADRの上昇は緩やかになり、その結果RevPARの成長ペースも減速すると予想される。今後12ヵ月間のホテル投資市場は、売買取引件数は2016年と同程度、売買金額は引き続き高水準で取引されると見込まれる。 

JLLホテルズ&ホスピタリティグループ 取締役執行役員 沢柳知彦は、次のように述べています。
「2016年の訪日外国人客数は年間で過去最高となる2,400万人に達し、前年比で20%を超える高い成長率を維持しましたが、東京のホテルパフォーマンス(RevPAR)の成長は明らかに鈍化しつつあります。インバウンド客の宿泊パターンが変化してきているものと見られますが、その原因は民泊や東アジア圏の旅行客のクルーズ船泊へのシフト、滞在日数自体の減少や移動手段としての夜行バス利用の増加等、複合的なものが考えられます。こういった宿泊における低価格志向は、世界経済、アジア経済の景況に大きく影響を受けることから、外的環境の安定が望まれます」

【補足】
本レポートの日本での調査対象地区は次の通りです。
東京CBD(中心業務地区):千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
大阪CBD(中心業務地区):中央区、北区
東京リテール:銀座と表参道のプライムリテールマーケット
東京ロジスティクス:東京圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県の一部)の新型物流施設
東京ホテル:特段の説明がない限り東京所在の5ツ星ホテルマーケット


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JLL(ニューヨーク証券取引所上場:JLL)は、不動産オーナー、テナント、投資家に対し、包括的な不動産サービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。フォーチュン500に選出されているJLLは、世界80ヵ国、従業員約70,000名、280超拠点で展開しており、総売上高は60億米ドル、年間の手数料収入は約52億米ドルに上ります(2015年12月31日時点)。2015年度は、プロパティマネジメント及び企業向けファシリティマネジメントにおいて、約3億7,200万㎡(約1億1,200万坪)の不動産ポートフォリオを管理し、1,380億米ドルの取引を完了しました。JLLグループで不動産投資・運用を担当するラサール インベストメント マネジメントは、総額597億米ドルの資産を運用しています。JLLは、ジョーンズ ラング ラサール インコーポレイテッドの企業呼称及び登録商標です。www.jll.com​

​JLLのアジア太平洋地域での活動は50年以上にわたり、現在16ヵ国、94事業所で36,000名超のスタッフを擁しています。JLLは、2016年インターナショナル・プロパティ・アワード・アジア・パシフィックにて、合計15の賞を受賞し、リアル・キャピタル・アナリスティックスより、アジア太平洋地域のトップ投資アドバイザーに選出されています。www.ap.jll.​com​​​​​