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News Release

2008年第4・四半期不動産調査レポートを発表

オフィス需要は大幅な減退


 2009年3月13日発信 ジョーンズ ラング ラサール株式会社(本社 東京都千代田区永田町、代表取締役 濱岡 洋一郎)はこのたび、東京を中心とした不動産市場の需給、空室状況、賃料・価格動向等を独自に分析するとともに、12ヶ月の予測をまとめた調査レポート『2008年第4・四半期アジア・パシフィック・プロパティ・ダイジェスト日本版(APPD)』を発表しました。

  2008年第4・四半期の東京オフィス市場の概観として、1)オフィス需要は大幅な減退が見られ、CBD Aグレードオフィスビルの空室率は5.4%となり前四半期の4.1%から上昇した、2) 第4・四半期の坪当たりの平均月額賃料は前四半期比-6.6%で、前年同期比-14.1%の月額坪当たり42,010円と下落した。3)今後12ヶ月の見通しとして、世界経済が減速する中で日本の景気も急速に悪化しており、この傾向が当面続くものと見られている。急速な生産調整による雇用調整や、長期的な円高傾向は外資系企業や輸出に依存する製造業の業績に影響を与えると考えられることから、今後のオフィス需要の減退が懸念される。また、Aグレードオフィスビルの賃料は契約更新時における据え置きが再び増加しており、設備投資の手控えによる空室率の上昇から賃料下落が本格化している。賃料は当面調整局面にあって下落を続けると考えられる――としています。

  2008年第4・半期の物流市場については、企業業績の下振れによって需要は減退、また、一部エリアで供給過剰によりテナント決定率の低迷が顕著になっているものの、テナント誘致の状況には二極化の一面が見られています。 今後12カ月の見通しとしては、世界的な景気後退による需要低迷から、主要国で生産調整が相次いでおり、今後は物流施設の需要減退が懸念されています。しかし、大型で最新仕様の物流施設に対する需要は、3PL事業拡大の流れや全体的なストック量不足から、今後も一定の水準が見込まれるものと考えらます。

  また、J-REIT市場については、2008年12月末時点で41銘柄が上場しており、時価総額は2.6兆円、資産総額は7.6兆円となりました。今期新たに上場した銘柄はなく、12月末時点のJ-REITインデックスは900.36と前四半期比-20%、前年同期比-52%と大幅な下落となりました。不動産価格の下落や信用収縮による資金調達難が続いており、特にその影響の大きい住宅セクターに特化しているJ-REITは問題に直面しています。2008年11月10日、東京証券取引所はニューシティ・レジデンス(NCR)の上場を廃止し、NCRは負債総額1,123億円を抱え、現在民事再生手続きを開始しています。

  弊社リサーチ部門の責任者でローカル・ダイレクターの赤城威志は「2008年第4四半期は金融危機の影響が世界的な実体経済の低迷という形で顕在化した期であった。金融機関のみならず、輸出を中心とした製造業への影響が急速に増大している。これに起因する雇用調整及び物流量の減少は徐々に拡大してきており、今後も継続が見込まれることから、国内のオフィス及びロジスティクスマーケットにおける需要低迷は少なくとも今年1年は無視できないものになるだろう。」としています。
 
  アジア・パシフィック地域経済の特徴としては、1)2009年に経済成長率が著しく減速する可能性が高く、現時点のGlobal Insightの予測によると成長率は2008年の前年比3.7%増から2009年には同0.8%増へと落ち込むと予測されている。2)また、少なくとも7カ国(日本、香港、シンガポール、韓国、台湾、オーストラリア、ニュージーランド)で2009年にマイナス成長が予測され、中国とインドを含む新興アジア経済国の成長率も大幅に減速するだろう3)経済成長率が2003年-2007年のトレンドまでに回復するのは2011年となる見通しである――としています。
 
  アジア・パシフィック地域の不動産市場の現状としては、1)同地域内不動産市場が調整局面にあり、一部では急速な調整が生じている、2)先行き不透明感の高まりと投資市場における要求利回りを反映し、2008年第4四半期を通じて価格が下落し、ほとんどの不動産の投資利回りが上昇、3)多くの市場で大幅な価格下落が見られ、上海のオフィス市場は15.0%、香港の同市場は16.0%下落した、4)投資家は依然としてディストレスト資産を探っているものの、今のところこれは大きく顕在化していない。しかし、同地域内主要市場のうち、日本とオーストラリアでは2009年中にこうしたディストレスト資産の売却が見られるだろう、5)オフィスのテナント需要は2008年第4四半期に一層鈍化した。ほとんどの市場では同四半期中に空室率が上昇しており、2009年を通じて更に空室率の上昇が続く見通しである。中長期的にアジア・パシフィック地域経済をポジティブに捉えた場合でもオフィス・スペースの拡大やアップグレードではなく既存のリース契約の更新を選択する企業が多い――としています。

ジョーンズ ラング ラサールについて
ジョーンズ ラング ラサール(ニューヨーク証券取引所上場:JLL)は、不動産に特化したプロフェッショナルなサービス会社で、不動産オーナー、テナント、投資家に対し、国内外を問わず世界中で広範囲な知識を有する専門家が、不動産に関するサービスを提供しています。グループの2008年度の収益は約27 億ドルで、全世界の60 カ国、750 以上のマーケットで180以上のオフィスを持ちビジネスを展開しています。 また、プロパティサービス及び企業向けファシリティマネジメントサービスにおける世界のリーディング カンパニーとして、約1 億2,080万平方メートル(3,654万坪)の不動産を管理しています。 ジョーンズ ラング ラサール グループにおいて不動産投資・運用を担当するラサール インベストメント マネージメントは、総額約460 億ドル以上の資産を運用しています。詳細な情報はホームページをご覧下さい。
http://www.joneslanglasalle.co.jp
ジョーンズ  ラング ラサールのアジア太平洋地域での活動は50 年以上にわたり、現在では13 カ国に80の拠点を持ち、17,500名以上のスタッフがビジネスを展開するに至っています。